潮新聞客戶端 記者 印夢怡

最近，一位馬上要收房的業(yè)主在社交平臺(tái)上發(fā)問：“9元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)，建筑面積316.42㎡，一年就要毛3.4萬元，小區(qū)還沒有泳池，這在杭州什么水平？大家的物業(yè)費(fèi)都是多少呀？”

一時(shí)間引來眾多圍觀，有網(wǎng)友表示：“太嚇人了，我家6.98萬元/㎡搖到的新房，物業(yè)費(fèi)都只有6.8元/㎡/月。” 也有不少懂行的網(wǎng)友直言：“商業(yè)大平層就是貴的。”

事實(shí)上，9元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)，雖然和住宅比很高，但在商業(yè)項(xiàng)目里并不高。那么，為什么商業(yè)大平層物業(yè)費(fèi)要高那么多？大平層和寫字樓相比，又是誰的物業(yè)費(fèi)更高？

住宅物業(yè)費(fèi)有嚴(yán)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

商業(yè)無官方標(biāo)準(zhǔn)

如果從價(jià)格來看，杭州大部分普通住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)一般在2-2.99元/㎡/月這一區(qū)間，改善商品房小區(qū)物業(yè)費(fèi)會(huì)在3-4.99元/㎡/月這一區(qū)間，5元/㎡/月以上就屬于高檔小區(qū)了。因此，9元/㎡/月這一物業(yè)費(fèi)已經(jīng)超過了杭州很多豪宅。

比如杭州市中心豪宅武林壹號(hào)的物業(yè)費(fèi)是7.6元/㎡/月、鳳起潮鳴的高層物業(yè)費(fèi)為8.2元/㎡/月，濱江區(qū)一線沿江的網(wǎng)紅豪宅銀杏匯物業(yè)費(fèi)8.8元/㎡/月，南星橋豪宅藍(lán)色錢江住宅的物業(yè)費(fèi)也就4.8元/㎡/月，而申花豪宅區(qū)物業(yè)費(fèi)天花板是金茂府的疊墅8.5元/㎡/月、其高層也就4.6元/㎡/月，高一點(diǎn)的還有綠城沁園6元/㎡/月、馥香園5.8元/㎡/月。

同小區(qū)既有住宅又有商業(yè)大平層的，對(duì)比更鮮明，近兩年新交付的杭州壹號(hào)院住宅物業(yè)費(fèi)是6元/㎡/月，而商業(yè)大平層的物業(yè)費(fèi)就要9.8元/㎡/月。中海·黃龍?jiān)破鹱≌飿I(yè)費(fèi)5.95元/㎡/月，而310㎡大平層物業(yè)費(fèi)是8.7元/㎡/月。

純粹的商業(yè)大平層項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)還動(dòng)輒超10元/㎡/月，比如觀云錢塘城、世紀(jì)國泰中心均12元/㎡/月，錢塘公館12.5元/㎡/月，嘉里中心逸廬則高達(dá)18元/㎡/月。

商業(yè)大平層的物業(yè)費(fèi)明顯高于住宅，其中一個(gè)原因就是官方定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

杭州物業(yè)專家張黎明告訴記者：“70年產(chǎn)權(quán)的商品房住宅有物業(yè)費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，最高限價(jià)不得超過2.75元，可以在這一基礎(chǔ)上向物價(jià)局提交‘優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)’申請，但終究不能隨意漲價(jià)。但商業(yè)產(chǎn)權(quán)的就不同了，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)是交由市場來定的，沒有標(biāo)準(zhǔn)。哪怕定價(jià)超過20元或者更高，都是合法的。”

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站上，2017年5月1日起實(shí)施的《杭州市區(qū)普通住房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》顯示，市區(qū)（蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)除外）普通住房前期物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：有電梯住房每月每平方米建筑面積（下同）甲級(jí)2.20元，乙級(jí)1.70元，丙級(jí)1.25元，丁級(jí)0.95元；無電梯住宅甲級(jí)1.80元，乙級(jí)1.30元，丙級(jí)0.95元，丁級(jí)0.75元。另外，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在25%幅度內(nèi)確定。也就是說，甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的2.20元可以上浮25%，最高基準(zhǔn)價(jià)格為2.75元。

寫字樓物業(yè)費(fèi)更高

有地標(biāo)一年物業(yè)費(fèi)就要百萬

雖然商業(yè)大平層的物業(yè)費(fèi)遠(yuǎn)高于住宅，但要是著眼于商業(yè)項(xiàng)目里來看，核心寫字樓的物業(yè)費(fèi)就更貴。

比如奧體在售的EIC，2024年商業(yè)大平層成交均價(jià)59465元/㎡，主力面積為375㎡，物業(yè)費(fèi)為15元/㎡/月，而寫字樓的面積則在300-2000㎡，物業(yè)費(fèi)高達(dá)22元/㎡/月。還有同板塊已經(jīng)售罄的奧體朝龍匯，公寓物業(yè)費(fèi)8.8元/㎡/月，寫字樓則要11.8元/㎡/月；錢江新城的高德置地公寓9.8元/㎡/月、寫字樓12.8元/㎡/月。

戴德梁行浙江區(qū)域公司總經(jīng)理湯耀光認(rèn)為：“通常來說，商業(yè)大平層的物業(yè)費(fèi)在10元/㎡/月已經(jīng)屬于中檔偏上的水平了，但是放在寫字樓里，物業(yè)費(fèi)20元/㎡/月及以上的寫字樓在杭州并不少，數(shù)字應(yīng)該在100幢左右。其實(shí)寫字樓的物業(yè)費(fèi)比大平層貴是再正常不過的事情，成本決定收費(fèi)，寫字樓的面積更大，設(shè)備維護(hù)、人員安保配比、能耗等成本肯定更多。”

據(jù)了解，杭州目前商業(yè)項(xiàng)目中，物業(yè)費(fèi)超過20元的有錢江新城的平安金融中心物業(yè)費(fèi)25元/㎡/月、華潤大廈A座28元/㎡/月；未來科技城的奧克斯中心，物業(yè)費(fèi)21元/㎡/月；濱江區(qū)的寶龍中心20 元/㎡/月；城北萬象城20元/㎡/月等等。

而位列物業(yè)費(fèi)金字塔尖的是作為杭州封面地標(biāo)的杭州之門，其寫字樓物業(yè)費(fèi)32.86元/㎡/月（含能耗）。一位商業(yè)地產(chǎn)投資人士告訴記者：“杭州之門大平層是一層三戶，寫字樓可以按層賣，整層一年光物業(yè)費(fèi)就約100萬元。”相比杭州之門在售的大平層公寓面積700-1100㎡，總價(jià)在5000萬元起步，物業(yè)費(fèi)27元/㎡/月（含能耗），700㎡公寓一年物業(yè)費(fèi)約22.7萬元，在寫字樓面前仍是“小弟”。

寫字樓物業(yè)費(fèi)超過30元的還有武林核心的新晉甲級(jí)寫字樓杭州中心，物業(yè)費(fèi)30元/㎡/月（含能耗）。而商業(yè)大平層公寓戶型面積488-520㎡，起步價(jià)格在5000萬元級(jí)別，物業(yè)費(fèi)22元/㎡/月。

大平層高物業(yè)費(fèi)是否存在虛高？

公寓業(yè)主更期待服務(wù)能匹配價(jià)格

對(duì)于商業(yè)大平層的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，是否存在虛高？記者聽到兩種聲音。

一種聲音認(rèn)為存在虛高。比如在社交平臺(tái)上發(fā)問的業(yè)主，她質(zhì)疑：“小區(qū)很小，也沒有恒溫泳池，為何收費(fèi)比豪宅都貴？”

對(duì)此，杭州物業(yè)專家張黎明也表示：“寫字樓有更高的能耗、設(shè)備維護(hù)等成本，但是商業(yè)大平層實(shí)際已經(jīng)非常靠攏住宅，有些連項(xiàng)目甚至已經(jīng)改為民水民電，有的還通了燃?xì)猓飿I(yè)費(fèi)仍按照商業(yè)項(xiàng)目來收其實(shí)并不合理。”

另一種聲音則認(rèn)為大平層物業(yè)費(fèi)高有高的道理。一位商業(yè)地產(chǎn)投資人士稱：“商業(yè)大平層項(xiàng)目往往占據(jù)城市核心地段，除了建造標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)成本都要比住宅產(chǎn)品高很多，還有一定地標(biāo)溢價(jià)。”

以上是杭州部分商業(yè)大平層公區(qū)效果圖（圖源網(wǎng)絡(luò)）

而對(duì)于不少業(yè)主而言，物業(yè)費(fèi)只要能匹配更好的服務(wù)，高也值得。一位建發(fā)漫云的業(yè)主就告訴記者：“我們小區(qū)物業(yè)費(fèi)8.7元/㎡/月，買的時(shí)候就知道這個(gè)價(jià)格，看重的是品質(zhì)和服務(wù)，過去新房限價(jià)，住宅產(chǎn)品里是買不到品質(zhì)高的、帶會(huì)所服務(wù)的。房子已經(jīng)交付了，但還在慢慢裝修?？傮w來說，會(huì)所我很滿意，有健身房、游泳池、SPA，還是很期待入住的。”

理論上，大平層業(yè)主若實(shí)在不滿意過高的物業(yè)費(fèi)，可以等入住率高了成立業(yè)委會(huì)，通過業(yè)主大會(huì)推動(dòng)換物業(yè)，把物業(yè)費(fèi)降下來。

不過，杭州大平層研究院院長鄭存懷則直言：“基本不會(huì)發(fā)生這種情況。對(duì)于大平層業(yè)主來說，更看重的一定是品質(zhì)，而非物業(yè)費(fèi)。畢竟這些大平層價(jià)格基本都在千萬級(jí)別，物業(yè)費(fèi)實(shí)在微不足道。”他認(rèn)為：“杭州物業(yè)服務(wù)費(fèi)在8-18元/㎡的產(chǎn)品，基本都提供管家式物業(yè)服務(wù)。過去房地產(chǎn)拼價(jià)格、拼產(chǎn)品，未來一定是拼服務(wù)。”

“尤其在拼服務(wù)這條賽道上，可以有很大空間，現(xiàn)在真正有特色有亮點(diǎn)的服務(wù)還是稀缺的。” 鄭存懷舉例道：“上海的半島酒店公寓，有勞斯萊斯幻影接送、24小時(shí)免費(fèi)洗衣、干洗服務(wù)、24小時(shí)管家來預(yù)訂購物等服務(wù)，如果業(yè)主不想做飯，半島酒店的頂級(jí)廚師可以來量身定做各種晚宴和家宴；還有上海的蘇河灣公寓業(yè)主可以享受寶格麗酒的全部設(shè)施服務(wù)，包括現(xiàn)代的健身中心、擁有25米泳池的水療中心、男士和女土專屬的發(fā)型沙龍、專業(yè)的餐飲服務(wù)等等。”