美東時(shí)間周三（9月18日），美聯(lián)儲(chǔ)四年來首降，單次大幅降息50個(gè)基點(diǎn)，將基準(zhǔn)利率從20年高點(diǎn)從5.25%~5.5%下調(diào)至4.75%~5%區(qū)間。

同日稍早公布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)抵押貸款利率上周降至2022年9月以來最低水平，8月新屋開工也創(chuàng)4個(gè)月最高水平。但分析師警示，別指望美聯(lián)儲(chǔ)降息能令抵押貸款利率繼續(xù)下降。同時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨其他壓力，不會(huì)很快隨降息回暖。

降息兌現(xiàn)，抵押貸款利率反而難再降

美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(MBA)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日當(dāng)周，美國(guó)30年期固定利率抵押貸款的合約利率下降了14個(gè)基點(diǎn)至6.15%，錄得的2018~2019年以來最長(zhǎng)連降紀(jì)錄（連續(xù)七周）。15年期抵押貸款的平均合約利率下跌29個(gè)基點(diǎn)至5.42%，創(chuàng)兩年來最低水平。同時(shí)，上周MBA購房抵押貸款申請(qǐng)指數(shù)上漲5.4%，創(chuàng)三個(gè)月高點(diǎn)；再融資抵押貸款申請(qǐng)指數(shù)飆升超過24%，也達(dá)到2022年4月以來的最高水平。通常而言，抵押貸款利率持續(xù)下降有助于提振對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。因此，稍早公布的數(shù)據(jù)已顯示，9月，美國(guó)住宅建筑商信心指數(shù)出現(xiàn)六個(gè)月來首次上升，各地區(qū)信心均有所好轉(zhuǎn)。

此外，美國(guó)人口調(diào)查局周三公布最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)8月新屋開工升至135.6萬戶，創(chuàng)4月以來最高紀(jì)錄；營(yíng)建許可升至147.5萬戶，為半年來最高水平。

這一系列數(shù)據(jù)變化的背后，主要得益于美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期。抵押貸款利率通常追隨美債收益率變動(dòng)，而在市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)即將開啟降息周期之際，10年期美債收益率持續(xù)徘徊在2023年年中以來的最低水平附近。

自5月初以來，美國(guó)30年期抵押貸款平均利率已下降超過一個(gè)百分點(diǎn)。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)四年首降靴子落地，不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士反而提示，過去一段時(shí)間出于降息預(yù)期的穩(wěn)步下降，意味著在美聯(lián)儲(chǔ)采取行動(dòng)后，抵押貸款利率不太可能立即進(jìn)一步下降。Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈勒（Danielle Hale）此前表示：“我們已經(jīng)看到降息預(yù)期帶來的很多好處，包括抵押貸款利率下降。接下來，美聯(lián)儲(chǔ)9月具體做了什么變得更加不重要，他們對(duì)未來利率路徑的表態(tài)，才會(huì)決定抵押貸款利率能否持續(xù)下降。”而美聯(lián)儲(chǔ)此次雖然單次降息50個(gè)基點(diǎn)，但美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾卻給后續(xù)降息預(yù)期滅火，警示市場(chǎng)不要假設(shè)這種大幅度降息將繼續(xù)下去。

在線房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin經(jīng)濟(jì)研究負(fù)責(zé)人趙（Chen Zhao）表示，如果美聯(lián)儲(chǔ)最終的降息速度低于預(yù)期，未來幾個(gè)月抵押貸款利率甚至可能小幅上升，雖然這對(duì)許多消費(fèi)者來說是違反直覺的結(jié)果。他補(bǔ)充稱，從鮑威爾表態(tài)來看，“美聯(lián)儲(chǔ)確實(shí)存在較大的令人失望的風(fēng)險(xiǎn)，抵押貸款利率也會(huì)比目前的水平有所上升。”

事實(shí)上，趙提示的模式在最近一次、疫情前的降息周期中就曾出現(xiàn)過。美國(guó)平均抵押貸款利率在2018年底達(dá)到近5%的峰值，但在美聯(lián)儲(chǔ)于2019年7月開始降息時(shí)已降至3.75%。隨后盡管美聯(lián)儲(chǔ)同年又降息兩次，單次降息25個(gè)基點(diǎn)，但當(dāng)年剩余時(shí)間，平均抵押貸款利率反而回升至3.8%附近。

抵押貸款機(jī)構(gòu)LoanPeople Leaman Team駐德州奧斯汀高級(jí)貸款官貝利（Kristin Bailey）表示，近幾個(gè)月，“幾乎所有”給她打電話的人都想談?wù)劽缆?lián)儲(chǔ)降息后他們應(yīng)該做什么。而她對(duì)于最近接到的幾次與再融資相關(guān)的詢問，都建議客戶盡早采取行動(dòng)。“過去一段時(shí)間，此前曾通過我們買房的客戶都在陸陸續(xù)續(xù)聯(lián)系我們，說 ‘一旦美聯(lián)儲(chǔ)降息了，我們就想談?wù)劺实氖虑?span lang="EN-US">’。而我則建議， ‘好吧，其實(shí)我們更應(yīng)該現(xiàn)在（有降息預(yù)期但尚未兌現(xiàn)時(shí)）就談’。”

美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨多重壓力

在警示抵押貸款利率可能“反常識(shí)”不繼續(xù)降反升的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也仍面臨一些其他壓力。因此，未必能因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)進(jìn)入降息周期就火速回暖。

雖然抵押貸款利率持續(xù)下降、住宅建筑商信心指數(shù)回升、新屋開工數(shù)創(chuàng)多時(shí)新高，但根據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，8月美國(guó)現(xiàn)房和待售房屋銷售額卻降至除疫情后最初數(shù)月外，有史以來的最低水平。具體而言，8月美國(guó)現(xiàn)房銷售額較上月下降1%，同比下降3.1%，降至2012年以來、除2020年5月外的最低水平。待售房屋銷售也降至除2020年4月外的歷史最低水平。

為何會(huì)出現(xiàn)這種困境？趙分析稱，這一切都始于疫情。疫情期間，人們可以在任何地方工作，且抵押貸款利率一度很低，所以許多美國(guó)人大舉買房，推動(dòng)了房地產(chǎn)熱潮。但這種買房熱并沒有持續(xù)多久。居高不下且節(jié)節(jié)攀升的通脹促使美聯(lián)儲(chǔ)不得不多次加息，間接推高了抵押貸款利率。并且，房?jī)r(jià)在整個(gè)疫情期間飆升后，并未真正下跌過。美國(guó)人隨即停止了房屋買賣，且形成了一種慣性。 “因此，即便兩年后的現(xiàn)在，我們?nèi)蕴幱诎氚c瘓狀態(tài)，抵押貸款利率正在下降，但人們?nèi)匀粵]有真正入場(chǎng)買賣房屋。”他稱。

此外，美國(guó)大選引發(fā)的焦慮，也是許多有意購房者躊躇不前的因素。在今年夏天的一次采訪中，Redfin的首席執(zhí)行官凱爾曼（Glenn Kelman）表示，美國(guó)住房市場(chǎng)處于恐慌狀態(tài)，盡管抵押貸款利率有所下降，但人們并沒有進(jìn)入市場(chǎng)，“真正的問題可能是因?yàn)檫x舉。我們已經(jīng)與許多購房者交談過，他們說他們還要繼續(xù)觀望本次大選會(huì)發(fā)生什么。大選正在影響美國(guó)國(guó)民的心理。”采訪中，凱爾曼還提到了美國(guó)房市面臨的其他問題，比如房?jī)r(jià)上漲、供應(yīng)不足、居民收入上漲跟不上通脹等。

最后，傭金規(guī)定的變化也使得部分買家感到困惑和困擾，因而選擇推遲購房計(jì)劃。在去年底遭到反壟斷訴訟后，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)于今年3月宣布，與房屋銷售商團(tuán)體達(dá)成一項(xiàng)和解協(xié)議，同意支付4.18億美元賠償金結(jié)束訴訟，并取消有關(guān)房地產(chǎn)交易中6%傭金的規(guī)定。

雖然這一做法理論上能降低買家的購房成本，但在實(shí)際操作層面，反而使得買家對(duì)于支付傭金一事兒更加困惑。過去，6%傭金通常都由賣家一方支付，比如，一套售價(jià)為100萬美元的房屋，賣方需要支付總價(jià)大約6萬美元的費(fèi)用給雙方經(jīng)紀(jì)人。而羊毛出在羊身上，實(shí)際上買方部分3%的傭金已經(jīng)被包含在房屋的掛牌價(jià)格中，從而推高了房?jī)r(jià)。

新規(guī)下，賣家及其經(jīng)紀(jì)人仍可選擇支付買家經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用，但必須通過外部談判進(jìn)行，即經(jīng)紀(jì)人的傭金支付可以靈活處理，賣家很可能選擇不支付買家經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用，讓買家自行承擔(dān)，買家需要與其經(jīng)紀(jì)人談判支付方式，并自掏腰包支付費(fèi)用。這種情況下，買家的負(fù)擔(dān)可能不降反增，因?yàn)檫^去，雖然傭金成本會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，提高買家購房成本，但由于計(jì)入了房屋總價(jià)，可以類似還抵押貸款那樣分?jǐn)偟酱撕髷?shù)十年歸還。而新規(guī)下，一些經(jīng)紀(jì)人在協(xié)商過程中，會(huì)要求買方一次性支付一筆固定費(fèi)用。尤其對(duì)首次購房者來說，他們中的許多人本已很難拿出首付、交易稅費(fèi)、律師費(fèi)和其他與購房相關(guān)的其他費(fèi)用。

加州大學(xué)洛杉磯分校的金融、房地產(chǎn)和法律講師卡倫（Mark Karlan）稱：“以一套60萬美元的房子為例，3%相當(dāng)于18000美元，這是買家以前不必承受的沖擊。”

(本文來自第一財(cái)經(jīng))