樓盤還在修的時(shí)候

買下一套住房和一個(gè)車位

交房時(shí)發(fā)現(xiàn)車位并不存在

所在位置竟是一堵墻

四川內(nèi)江的羅先生就遇到了這樣的尷尬

羅先生提出解除車位買賣合同，退還合同上約定的車位價(jià)款18.6萬(wàn)元。但開發(fā)商表示，羅先生因購(gòu)買車位享受了17萬(wàn)元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，如堅(jiān)持解除車位買賣合同，還應(yīng)補(bǔ)足17萬(wàn)元購(gòu)房?jī)?yōu)惠，否則房屋買賣合同也應(yīng)一并解除。

協(xié)商無(wú)果，羅先生將開發(fā)商訴至法院。

庭審現(xiàn)場(chǎng)（圖據(jù)中國(guó)庭審公開網(wǎng)）

起訴開發(fā)商

所購(gòu)車位變成一堵墻

要求退款付息承擔(dān)違約金

2018年4月26日，羅先生的父親作為買方，與內(nèi)江邦泰雅居置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱邦泰雅居公司）就邦泰紫金學(xué)府1套住房、負(fù)一層1083號(hào)車位，分別簽訂《定購(gòu)協(xié)議書》。

其中，住房《訂購(gòu)協(xié)議書》約定，房屋原總價(jià)79萬(wàn)余元，優(yōu)惠后總價(jià)71萬(wàn)余元；如同期認(rèn)購(gòu)并按時(shí)簽約負(fù)一層1083號(hào)車位，房屋再優(yōu)惠17萬(wàn)元，總價(jià)為54萬(wàn)余元，無(wú)論因何原因?qū)е沦I方未購(gòu)買車位，邦泰雅居公司有權(quán)拒絕買方享有該項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠，雙方仍按優(yōu)惠前總價(jià)簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議。車位《定購(gòu)協(xié)議書》則約定，車位價(jià)格為18.6萬(wàn)元。

兩天后的4月28日，在羅先生父親申請(qǐng)下，邦泰雅居公司將羅先生父親認(rèn)購(gòu)的房屋和車位更名在羅先生名下，雙方分別簽訂房屋和車位的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》。

其中，房屋的《商品房買賣合同（預(yù)售）》約定，房屋單價(jià)為每平方米7300余元，總價(jià)款54萬(wàn)余元。車位的《商品房買賣合同（預(yù)售）》約定，負(fù)一樓1083號(hào)車位總價(jià)款18.6萬(wàn)元。

合同還約定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更等，出賣人應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人，否則買受人有權(quán)解除合同。對(duì)于解除合同，其中也約定了如何退款及計(jì)付利息、支付違約金等。

2020年9月，邦泰紫金學(xué)府小區(qū)開始交房。9月6日，羅先生卻發(fā)現(xiàn)，負(fù)一層1803車位并不存在，所在位置竟修建的是一堵墻。在聯(lián)系樓盤銷售人員后，其得到的答復(fù)是開發(fā)商愿意更換車位至負(fù)二層，但更換的車位不但更小，還需繞行。

羅先生顯然不答應(yīng)，在協(xié)商仍無(wú)果后，2020年9月22日，羅先生按合同約定，向開發(fā)商送去解除車位買賣合同的《通知書》。之后，又向法院提起訴訟，希望解除車位買賣合同，并要求開發(fā)商按合同約定退還所購(gòu)車位價(jià)款18.6萬(wàn)元，同時(shí)計(jì)付利息、支付違約金。

邦泰紫金學(xué)府

開發(fā)商反訴

房屋買賣合同需一并解除

如單獨(dú)解除車位合同需補(bǔ)17萬(wàn)購(gòu)房?jī)?yōu)惠

對(duì)于羅先生訴求，邦泰雅居公司稱，根據(jù)《定購(gòu)協(xié)議書》約定，買方同期認(rèn)購(gòu)房屋并簽約負(fù)一層1083號(hào)車位，房屋價(jià)格再優(yōu)惠17萬(wàn)元后為54萬(wàn)余元。無(wú)論因任何原因?qū)е铝_先生未購(gòu)買車位，邦泰雅居公司有權(quán)拒絕羅先生享有該項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

為此，邦泰雅居公司表示，羅先生購(gòu)房時(shí)已經(jīng)享受了17萬(wàn)元的優(yōu)惠，而條件是連同車位一起購(gòu)買，如今如單獨(dú)解除車位買賣合同，則羅先生需先將享受的購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)足，后才能退還其車位的差額款。否則，公司則要求房屋與車位買賣合同一并解除。

庭審中，邦泰雅居公司還提起反訴，請(qǐng)求解除雙方關(guān)于房屋的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及《補(bǔ)充協(xié)議》。

但羅先生辯稱，簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》已導(dǎo)致《定購(gòu)協(xié)議書》失效，不存在房?jī)r(jià)優(yōu)惠。此外，案涉車位和房屋定購(gòu)協(xié)議的簽訂、定金的交付以及剩余車位款和購(gòu)房款均是分開完成的，且定購(gòu)協(xié)議書并未約定買方解除車位購(gòu)買合同，購(gòu)買住房的優(yōu)惠就取消。雙方解除合同的依據(jù)應(yīng)當(dāng)為《商品房買賣合同（預(yù)售）》及其補(bǔ)充協(xié)議，而非定購(gòu)協(xié)議書。

羅先生認(rèn)為，邦泰雅居公司違反車位約定，應(yīng)當(dāng)解除車位合同。而他不存在違反房屋合同約定情形，不同意解除房屋買賣合同。

法院這樣判

開發(fā)商退還12萬(wàn)元車位款

車位合同解除是開發(fā)商違約行為導(dǎo)致

去年12月，內(nèi)江市東興區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，羅先生和邦泰雅居公司雖然分別簽訂了房屋、車位的買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，但應(yīng)一并處理，否則違反合同約定及誠(chéng)實(shí)信用、公平原則。雙方對(duì)房屋及車位分開處理，法院不予支持，為此，法院駁回了羅先生的訴訟請(qǐng)求及邦泰雅居公司的反訴請(qǐng)求。不服判決的羅先生提起上訴后，內(nèi)江市中級(jí)人民法院以原判決認(rèn)定基本事實(shí)不清，撤銷原判決，發(fā)回重審。

重審后，東興區(qū)人民法院認(rèn)為，邦泰雅居公司未按約交付車位屬違約行為，其未按合同約定將有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更書面通知羅先生，羅先生有權(quán)解除合同。因此，雙方關(guān)于車位的買賣合同已于羅先生的解除車位合同《通知書》到達(dá)之日解除。

對(duì)于羅先生要求邦泰雅居公司退還18.6萬(wàn)元購(gòu)買車位的錢，法院認(rèn)為，案涉車位價(jià)值與羅先生購(gòu)買的房屋價(jià)值息息相關(guān)，邦泰雅居公司也確因羅先生購(gòu)買車位，對(duì)房屋價(jià)款進(jìn)行了較大優(yōu)惠。雖然這是邦泰雅居公司的一種銷售策略，但若簡(jiǎn)單按定購(gòu)協(xié)議書上的價(jià)格對(duì)車位款進(jìn)行退還，對(duì)公司也不公平。

為此，在雙方不愿意鑒定車位實(shí)際價(jià)值后，法院參考同地段、同時(shí)間段車位價(jià)款，結(jié)合案涉車位位置和面積，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用和公平原則，酌情認(rèn)定案涉車位價(jià)值12萬(wàn)元，并將羅先生要求退還車位價(jià)款18.6萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求調(diào)整為退還車位價(jià)款12萬(wàn)元。

此外，法院還認(rèn)為，車位合同的解除是因?yàn)榘钐┭啪庸镜倪`約行為導(dǎo)致的，而案涉房屋并未出現(xiàn)合同及協(xié)議中約定解除或法定解除合同情形。

2021年11月1日，東興區(qū)人民法院作出判決：雙方簽訂的車位買賣合同已于2020年9月22日解除；邦泰雅居公司退還羅先生所購(gòu)車位款12萬(wàn)元，并按約定支付相應(yīng)利息；邦泰雅居公司向羅先生支付違約金1200元。此外，法院還駁回邦泰雅居公司的反訴請(qǐng)求。

來(lái)源：成都商報(bào)