本報記者 楊讓晨 張家振 寧波報道

（在位于寧海縣的得力房產(chǎn)銷售中心，在售房源像超市商品一樣集中展示。楊讓晨/攝影）

“我們所有的樓盤項目都在這里銷售。”在位于浙江省寧波市寧海縣民生路581號的得力房產(chǎn)銷售中心，得力房產(chǎn)的銷售顧問趙珍（化名）告訴《中國經(jīng)營報》記者，銷售中心內(nèi)在售的項目有不少。

記者日前在該銷售中心看到，碩大的展廳內(nèi)擺放著寧海縣6個項目沙盤模型。據(jù)趙珍介紹，有些項目的沙盤已經(jīng)撤下，但是房源仍然在售。“銷售中心放不下，就撤下了。”

相關資料顯示，得力房產(chǎn)背靠著名的“文具大王”得力集團。早在2004年，得力房產(chǎn)就開始涉足房地產(chǎn)領域，至今已有20余年。2024年至今，得力房產(chǎn)在寧?？h頻繁拿地，總耗資近17億元。

事實上，寧?？h并不是只有得力房產(chǎn)一家房企開發(fā)的樓盤。寧?？h某大型連鎖住房中介顧問陳超（化名）告訴記者，目前，寧?？h還有南寅鈺府和恒海金灣兩個樓盤項目并非由得力房產(chǎn)開發(fā)，但也是寧波市本土房企，位置相較得力房產(chǎn)的項目更加偏僻，價格也相去甚遠。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴記者，寧?？h是經(jīng)濟比較活躍的地區(qū)，得力房產(chǎn)在當?shù)匦纬傻?span lang="EN-US">“壟斷”地位是一種較為有意思的現(xiàn)象。“說明這家公司對當?shù)卣麄€房地產(chǎn)市場的資源把握能力很強。”

小縣城里的“樓霸王”

“得力房產(chǎn)開發(fā)的項目很受寧海本地人歡迎。”寧海人張曼（化名）告訴記者，盡管得力房產(chǎn)在寧?？h的項目均價都不便宜，大都超過1萬元/平方米，比外地開發(fā)商的項目要貴不少，但仍受本地購房者的青睞。

這并不是張曼的一家之言。另一位寧海人王華（化名）也告訴記者，得力房產(chǎn)在寧?？h本地的口碑“相當好”，本地人大多會選擇得力房產(chǎn)開發(fā)的項目。

在獲得寧海人“口碑認證”背后，得力房產(chǎn)這一本土房企正在寧?？h的樓市中唱主角。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，在寧波市房企銷售TOP20排行榜中，得力房產(chǎn)位列第15位，銷售金額為4.4億元，銷售面積約3.6萬平方米，超過綠地控股、中國金茂、濱江集團等全國性房企。

“在售房源均價1.4萬元/平方米，毛坯交付。”趙珍告訴記者，目前，得力房產(chǎn)在寧?？h城南部區(qū)域的樓盤玖和府128平方米戶型在售，但沒有樣板房。

同樣是在寧海縣城南部區(qū)域，得力房產(chǎn)開發(fā)的另一個項目于2023年開盤，目前仍有房源在售。不過，趙珍向記者表示，該項目沙盤已經(jīng)被清理了，目前只能看平面圖。

對于得力房產(chǎn)將所有樓盤集中在同一個銷售中心展示銷售的原因，趙珍向記者解釋稱，這是因為所有樓盤均由得力房產(chǎn)開發(fā)。“都是同一個開發(fā)商，這樣更方便。”

除得力房產(chǎn)外，在寧?？h的房地產(chǎn)開發(fā)商中，還有來自寧?？h所屬的寧波市企業(yè)。寧波世紀繁榮愛朋思置業(yè)開發(fā)有限公司開發(fā)的南寅鈺府和寧波恒海偉業(yè)建設有限公司開發(fā)的恒海金灣均在銷售中。不過，相較得力地產(chǎn)開發(fā)的樓盤而言，上述兩個項目的銷售價格要低很多。

“恒海金灣和南寅鈺府的銷售均價分別約為5000元/平方米和9000元/平方米。”陳超告訴記者，兩個項目位置比較偏，距離縣城中心有十幾公里，所以價格比較便宜。

在嚴躍進看來，得力房產(chǎn)在寧海縣占盡優(yōu)勢，說明其開發(fā)的產(chǎn)品不錯。“當?shù)鼐用竦馁徺I力較強，買房置業(yè)的預期價格比較高。從統(tǒng)計角度看，這對房價會產(chǎn)生一定影響。”

逆勢擴張底氣何在？

作為縣城，寧海樓市為何會呈現(xiàn)一家獨大的局面？在業(yè)內(nèi)人士看來，這或與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況、人口結(jié)構等因素相關。

“得力房產(chǎn)在寧海縣拿地，都會選擇比較好的位置。”張曼告訴記者，這也是項目銷售價格比其他外來開發(fā)商要高的原因之一。

據(jù)了解，得力房產(chǎn)多在寧?？h核心地段拿地。2024年至今，得力房產(chǎn)已花費10余億元拿地，而且已進軍寧波市區(qū)。

王華也向記者表示，得力房產(chǎn)背靠得力集團，母公司業(yè)務涉及面廣，加之與當?shù)卣P系良好，拿到的多是寧?？h位置好的地塊。

不過，在嚴躍進看來，本地房企“壟斷”縣域城市樓市，還有一部分原因與企業(yè)自身相關。“近年來，大手筆拿地的房企大多是央國企。得力房產(chǎn)短時間內(nèi)拿下6宗地塊，說明其資金狀況不錯，有能力擴張。”

與得力房產(chǎn)類似，位于浙江省臨?？h的浙江偉星實業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“偉星股份”，002003.SZ），在當?shù)匾灿?span lang="EN-US">“樓霸王”稱號。

相關資料顯示， 偉星股份是國內(nèi)輔料行業(yè)龍頭，主業(yè)聚焦紐扣、拉鏈，于1993年成立了房地產(chǎn)企業(yè)偉星房產(chǎn)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2024年12月底，偉星房產(chǎn)在浙江省臨海縣和安徽省蕪湖市已分別開發(fā)40個和47個樓盤，在臨?？h的市場占有率連續(xù)多年超過60%，在蕪湖市也維持在35%—50%之間。

對此，嚴躍進分析認為，諸如寧?？h、臨?？h這樣的縣域城市，制造業(yè)比較發(fā)達，雖然市場知名度不高，但吸引了眾多外來人口，交通優(yōu)勢也很明顯。“這種縣城制造業(yè)發(fā)達，購買力較為穩(wěn)定，購房主力主要是當?shù)鼐用?。這種客群結(jié)構使得本土房企有較好的發(fā)展前景。”

據(jù)賽迪顧問此前發(fā)布的《2024中國縣域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展研究》，寧?？h位列排行榜第44位。另據(jù)寧波市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年，寧?？hGDP同比增長4.7%，達到約1068億元。此外，寧?？h還擁有得力集團、東方日升、震?？萍嫉纫淮笈堫^企業(yè)，同時注塑模具產(chǎn)業(yè)集群已入選國家級中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群。

樓市回暖挑戰(zhàn)猶存

本土房企密集拿地，并不意味著房地產(chǎn)市場就可以高枕無憂。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2024年年底，包括寧?？h在內(nèi)的低能級城市住房庫存去化周期達到30個月。

在這種背景下，得力房產(chǎn)仍在大土地市場不斷加碼拿地。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年一季度，得力房產(chǎn)共斥資約19億元拿地，面積達到約12萬平方米，位列浙江省拿地房企第六位，將保利置業(yè)、銀泰集團等企業(yè)甩在身后。

“在一些城市的投資模型中，大房企的關注度較少，市場地位相對較弱，本地房企有一定的市場影響力。”嚴躍進告訴記者，盡管縣域城市的樓市壓力大小可控，但整體去庫存周期較長，去化周期長短與新建房源面積關系并不大，而是與購買力直接相關。

不過，寧海樓市去化速度已大不如前。張曼告訴記者，目前，寧?？h樓市已開始降溫，均價也在下降。“現(xiàn)在買房子沒有那么‘香’了，只有得力房產(chǎn)的項目還比較貴，均價大約1.5萬元/平方米。”

未來,類似寧?？h這樣的縣域樓市應如何調(diào)控？嚴躍進分析認為，需要注意樓市的調(diào)整情況，縣域市場的購房需求得到釋放后可能會缺少新的補充。如果本土核心房企的銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)下行跡象，就要準備出臺相關樓市政策的預案。“對于寧?？h這樣的地方而言，其城市能級和一二線城市存在很大的區(qū)別。如果寧波市區(qū)樓市有所好轉(zhuǎn)，可能會分流部分寧?？h的潛在購房者前去購房。”

總體而言，低能級城市樓市回暖前景依舊充滿挑戰(zhàn)?？硕鹣嚓P報告分析認為，今年一季度，三四線城市的成交面積結(jié)構整體保持相對穩(wěn)定。其中，110—140平方米面積段的成交占比位居首位，且連續(xù)多年穩(wěn)定在四成以上。此外，盡管140—180平方米面積段的產(chǎn)品占比同比微增0.6個百分點，但整體比重仍低于二線城市，這也反映出三四線城市在大戶型產(chǎn)品需求方面與二線城市仍存在一定的差距。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年，三四線代表城市銷售面積同比下降約22%。中指研究院據(jù)此分析認為，由于缺乏經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)的強力支撐，疊加人口不斷流失，三四線城市的銷售形勢愈加嚴峻，止跌回暖之路或?qū)⒈纫欢€城市更加艱難。

（編輯：張家振 審核：童海華 校對：顏京寧）