記者 田國寶 王偉是黑龍江某五線城市一家本土開發(fā)商的老板。他在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的一個房地產(chǎn)項目于2024年8月開盤，原本預(yù)計兩到三年才能售罄，令他意外的是，截至2024年底，該項目已賣出約2/3，目前基本售罄。 “我們項目地段好，定位為改善型住房。”王偉稱，周邊新房和二手房的售價多在5000元/平方米左右，而他開發(fā)的項目則賣到了6000元/平方米。 自2021年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)流動性風(fēng)險以來，一些全國性房企因在當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)爛尾項目，陸續(xù)退出了市場，王偉介紹，自2022年起，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供應(yīng)主體逐漸變?yōu)楸镜亻_發(fā)商。 對超出預(yù)期的銷售情況，王偉認為，雖然當(dāng)?shù)厥袌霾淮?，但一直存在穩(wěn)定的需求。在以高周轉(zhuǎn)為主的大型房企退出后，供給減少，反而促使當(dāng)?shù)厥袌龅墓┬鑼崿F(xiàn)了相對平衡。 新手 王偉原本從事建筑行業(yè)，對房地產(chǎn)并不陌生。一次偶然的機會讓他涉足了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。 2021年底，受當(dāng)?shù)卣?，王偉參與了一個已爛尾的“保交樓”項目。王偉需要自行出資或協(xié)調(diào)供應(yīng)商、施工單位墊資完成項目交付，并通過銷售剩余房源回籠資金。 憑借多年積累的人脈，王偉找來一些建筑商和供應(yīng)商朋友合力推進項目。然而，由于原開發(fā)商和建筑商暗中阻撓，加之他缺乏房地產(chǎn)開發(fā)全流程經(jīng)驗，項目推進十分艱難。 王偉說，從介入項目到正式進場用了半年時間。進場后，還需協(xié)調(diào)材料供應(yīng)商、施工方、監(jiān)理單位、機械設(shè)備等。協(xié)調(diào)完成后，因進入冬季無法施工，直到2023年春季，項目才正式開工。 經(jīng)過半年多建設(shè)，至2023年10月，項目基本具備入住條件，雖然配套設(shè)施與園林綠化尚未完工，但因業(yè)主著急入住，項目便提前辦理竣工備案，將房屋交付。小區(qū)于2024年正式完工。 這個“保交樓”項目歷時近三年，使王偉全面了解了房地產(chǎn)開發(fā)流程。與建筑行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)顯然更具吸引力。項目完工后，他萌生了繼續(xù)從事開發(fā)的想法。 恰逢此時，政府方面找到王偉，提出將大開發(fā)商撤出后由城投公司回收的一塊土地交由他開發(fā)，只要他愿意代城投公司繳納土地出讓金。于是，這塊地成為王偉正式開發(fā)的第一個樓盤。 由于城市規(guī)模較小，相關(guān)審批不算嚴格，再加上他繳納的土地出讓金用于本地“保交樓”，間接支持了政府，該項目手續(xù)得以快速推進。拿地當(dāng)月即實現(xiàn)動工，開工兩個月后開始銷售。 由于銷售速度快，在繳納第二期土地出讓金時，項目已實現(xiàn)現(xiàn)金流回正。王偉稱，做建筑商時，常因拿不到工程款而焦慮不安，如今做開發(fā)商，隨著銷售持續(xù)流入的現(xiàn)金流讓他感慨萬千。 在這個五線小城，不僅是王偉開發(fā)的樓盤賣得好。王偉的一位朋友于2015年開發(fā)的項目，因價格偏高且受大房企沖擊，多年銷售不暢，至2021年仍剩1/3未售，但2022年卻意外實現(xiàn)清盤。 王偉分析，2022年，全國性房企頻頻爆雷，購房者不再信任期房，轉(zhuǎn)而青睞已建成的本土開發(fā)商的項目。許多曾經(jīng)的“老大難”項目在近兩年逆勢清盤。 他說，多年來，本地開發(fā)商因規(guī)模小、融資難，普遍杠桿率低，雖未能趕上高周轉(zhuǎn)時代的輝煌，但在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇風(fēng)險時卻得以順利穿越周期。“沒有負債，就無需急于出售，慢慢賣完即可”。 王偉的開發(fā)策略是不攤大餅，一個項目竣工后再啟動下一個，避免出現(xiàn)較大的現(xiàn)金支出峰值，目前的在建項目預(yù)計2025年底竣工，他計劃今年下半年再拿一塊地，年底開盤。 王偉說，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場經(jīng)過新一輪洗牌，全國性房企悉數(shù)撤出，一些老牌的本土房企式微，新一代開發(fā)商正在崛起，“現(xiàn)在產(chǎn)品升級換代太快，老年人的思想跟不上，不知道年輕人喜歡什么房子”。 據(jù)王偉介紹，1990年代起家的那一批開發(fā)商普遍已經(jīng)隱退，目前活躍在當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商老板均為40歲到50歲左右的中年人，有的是像王偉一樣的新手，有的是地產(chǎn)二代。他們普遍學(xué)習(xí)能力強，愿意接受新事物，逐步成為市場的主角。 調(diào)整 王偉所在城市從2012年起陸續(xù)有全國性房企進入，到2016年已有碧桂園、萬達、恒大、融創(chuàng)、鴻坤等多家全國性大型房企進入。彼時，大開發(fā)商的項目售價6000元/平方米被瘋搶，而本土開發(fā)商即使報價3000元/平方米也鮮有人問津。 王偉過去常為大開發(fā)商承包工程。在他看來，這些企業(yè)帶來的不僅僅是競爭，還帶來了高品質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套和現(xiàn)代化的物業(yè)服務(wù)，以及規(guī)范化的運營管理體系和市場行為，推動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)整體水平大幅躍升。 王偉介紹，彼時，居住在碧桂園或恒大等品牌樓盤成為身份象征，越貴的項目越暢銷。原來本土房企開發(fā)的項目不再受當(dāng)?shù)鼐用竦臍g迎，逼著本土房企進行全方位的能力升級。 一位五線城市的房企負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，2016年，他從父親手中接過企業(yè)，正好趕上大型房企在全國擴張。大型房企的管理和產(chǎn)品讓他意識到，想要在未來的房地產(chǎn)市場立足，必須先改變自己。 2017年前后，這位開發(fā)商帶著公司高管到長三角和珠三角考察了幾個月，對房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、管理、運營、服務(wù)、產(chǎn)品等進行全面學(xué)習(xí)。學(xué)習(xí)后，他對公司組織和產(chǎn)品進行重構(gòu)，目前，該房企已經(jīng)成為當(dāng)?shù)刈畲蟮姆科蟆?/font> 不同于一二線城市的容量，三四五線城市市場很容易飽和。王偉介紹，由于供應(yīng)量一直較大，從2017年起，他所在城市樓市供大于求的跡象開始顯現(xiàn)，一些大開發(fā)商的項目也賣不動了。 成交量下滑，帶動著房價開始松動。當(dāng)?shù)胤績r最高曾逼近7000元/平方米，隨著成交量放緩，一些樓盤逐步將售價下調(diào)至5000元/平方米以內(nèi)。面對大開發(fā)商的價格戰(zhàn)，本地房企的市場持續(xù)被蠶食，生存更加艱難。 王偉說，全國性房企項目多，有較為靈活的定價空間，這個城市的項目虧一點，可以在另一個城市找回來，但本土房企不行，只能硬扛。這樣的情況一直持續(xù)到2021年底行業(yè)流動性風(fēng)險爆發(fā)，全國性房企因資金緊張紛紛退出。 全國性房企從當(dāng)?shù)厥袌龀烦?，但其多年培養(yǎng)的本土人才卻留了下來，這些人才或自己創(chuàng)業(yè)搞房地產(chǎn)開發(fā)，或進入本土房企任職，將先進的理念、經(jīng)驗和產(chǎn)品在當(dāng)?shù)匮永m(xù)下來，并填補了大型房企撤走后留下來的供給空白。 據(jù)王偉所在城市的官方數(shù)據(jù)，2022年，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降3.5%，但住宅投資增長5.3%，住宅銷售價格上漲10%；2023年房地產(chǎn)投資增長35.9%，住宅投資增長44.4%，住宅價格上漲4.4%。 截至目前，當(dāng)?shù)?span lang="EN-US">2024年數(shù)據(jù)尚未公布。作為從業(yè)者，王偉判斷，經(jīng)過多年深度調(diào)整，他所在城市的房地產(chǎn)市場供需逐步穩(wěn)定。 在他看來，當(dāng)?shù)貥鞘行枨笾饕羌磳⒔Y(jié)婚的年輕人、農(nóng)村進城人口和當(dāng)?shù)馗纳菩孕枨蟆Ｃ總€家庭幾乎都不止一套房，但是年輕人不會在老房子里結(jié)婚，所以，只要結(jié)婚就會買新房，農(nóng)村年輕人結(jié)婚也需要在城市買套房子。 “每年能賣出多少房子，都是看得見的。”王偉說，在一個規(guī)模不大的透明市場中，由于沒有太大利潤，全國性房企和國央企看不上，但足以讓本土開發(fā)商活得“滋潤”，市場競爭主要集中在產(chǎn)品、配套和服務(wù)，也不會有太大風(fēng)險。 得失 王偉回憶，早年他所在城市的樓房幾乎清一色是五層板樓，雨季時頂層經(jīng)常漏水，談不上舒適性；物業(yè)管理幾乎等同于打掃衛(wèi)生。由于當(dāng)時缺乏對比，大多數(shù)居民對此并沒有明顯感知。 2012年，第一家全國性房企進入當(dāng)?shù)?，帶來了首個高層電梯住宅。隨之而來的還有多樣化的戶型、豐富的園林綠化、美輪美奐的小區(qū)大門，以及前所未有的物業(yè)服務(wù)。該項目開盤當(dāng)天，銷售額便突破億元。 震驚之余，一些本土房企開始效仿，其中最直接的做法就是設(shè)法獲得全國性房企的設(shè)計圖紙，“照貓畫虎”。 王偉說，當(dāng)時他還在做工程，多層板樓與高層住宅在工程施工方面存在諸多差異，本地建筑商也是一步一步跟著大開發(fā)商學(xué)習(xí)，建筑材料、施工標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)等方面均有了顯著提升。 上述五線城市房企負責(zé)人回憶，當(dāng)年他帶隊前往南方城市考察，發(fā)現(xiàn)多數(shù)南方樓房配有大陽臺，而他所在的城市陽臺普遍較小，甚至有些樓房沒有陽臺。當(dāng)時他便決定，將南方的大陽臺設(shè)計引入北方住宅。 他主導(dǎo)的項目開始引入大陽臺設(shè)計，但很快發(fā)現(xiàn)南北氣候差異顯著。南方雨季長，陽臺是剛需；而北方風(fēng)沙大、冬季漫長，陽臺的使用率不高。經(jīng)過多次調(diào)整，最終在美觀與實用之間找到了平衡。 他表示，全國性房企帶來的沖擊迫使本土開發(fā)商不斷提升自身能力，而綜合開發(fā)能力的提升需要一個持續(xù)優(yōu)化的過程。市場需求也在不斷變化，開發(fā)商必須具備前瞻性，才能更好地順應(yīng)市場。 王偉進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)時，全國性房企撤走，留下大量從業(yè)人員。他出身工程行業(yè)，與不少人熟識，因此很容易組建起自己的開發(fā)團隊。他說，其他本地開發(fā)商經(jīng)歷了一個從頭摸索的“蛻變期”，而他則以輕裝上陣的姿態(tài)更快適應(yīng)了新市場。 王偉說，雖然全國性房企撤出時留下大量爛尾樓，許多項目至今未能完工交付，但也促使這些小城市的居住水平迅速向一二線城市靠攏。若沒有這些全國性房企的推動，單靠自然演進，短期內(nèi)難以打破原有格局。 前些年，全國性房企爛尾留下的陰影，使本地居民對期房心存顧慮，多數(shù)只敢購買現(xiàn)房。這也促使本地房企項目快速去化。王偉發(fā)現(xiàn)，自2024年以來，購房者與本土房企之間的信任逐步恢復(fù)，一些期房項目開始熱銷。 王偉指出，與過去以投資為主的市場不同，目前市場主要以居住需求為核心。雖然整體市場空間有限，但相對穩(wěn)定。因此，他們既不會盲目擴張，也不追求高周轉(zhuǎn)，更傾向以“躺平”心態(tài)穩(wěn)步推進項目。 “咱不欠銀行錢，不用還利息，公司也就十來個人，工資開銷也不大，賣多少算多少。”王偉說，不追求規(guī)模和速度后，反而更能靜下心來做好產(chǎn)品和服務(wù)，“我們這種小地方，品牌不管用，全靠口碑相傳”。 |
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2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深度調(diào)整期，全國商品房待售
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