潮新聞客戶端 記者 鄭青青

自2024年杭州取消新房限價后，土拍市場熱度持續(xù)提升，而同時間段內(nèi)的寧波土地市場卻略顯平淡。寧波市場真的靜悄悄嗎？還是已經(jīng)暗流涌動？從近期寧波各區(qū)縣多個低密項目的熱銷，會不會已經(jīng)開啟一場新的產(chǎn)品戰(zhàn)？進而推動全新的土地供應結構？

市場解碼：需求端，市場轉向高端改善

先看一組數(shù)據(jù)，寧波全市新建商品住房市場呈現(xiàn)出明顯的結構性變化，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、傳統(tǒng)主力戶型份額收縮。120㎡以下剛性自住面積段市場份額持續(xù)收縮，較2020年成交占比下降5.1%，傳統(tǒng)主力戶型的主導地位正在發(fā)生歷史性轉變，中高端的改善型需求逐步增長。

2、大戶型產(chǎn)品需求持續(xù)攀升。2024年160㎡及以上面積段成交比例達到21.2%，相比2023年提升1.3%，與2020年相比增幅高達9.1%，創(chuàng)近五年新高。其中，200㎡以上的“終極改善”面積段表現(xiàn)尤為突出，成交比例從2020年的4.1%提升至2024年的11%，實現(xiàn)五年增長近兩倍的跨越式發(fā)展。

值得關注的是，寧波全市商品住宅地塊成交也呈現(xiàn)明顯結構性失衡。據(jù)統(tǒng)計，2022年至今，寧波全市成交的199宗商品住宅地塊中，容積率在1.5以下（不含1.5）的地塊占比僅15.6%，這一供需錯配直接導致低密產(chǎn)品成為市場稀缺資源。

簡單舉幾個案例：

江北區(qū)的玖洲項目，容積率僅1.35，規(guī)劃58套聯(lián)排+105套高層大平層，憑借絕版島頭地段+優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境+江山萬里品牌+稀缺別墅等優(yōu)勢，吸引大批高端客戶，首開當天聯(lián)排全部售罄，大平層去化80%。

奉化區(qū)的交投綠城·望山澄廬，位于奉化仁湖公園之中，打造院墅項目，總價段在879-3153萬元，首開觸發(fā)搖號，客房比接近3：1，59套房源當天去化超90%。

下屬縣市中，余姚的綠城·臻園，雖然位置不在余姚市中心，但規(guī)劃了極具稀缺性的合院，首開去化近90%。

慈溪的綠創(chuàng)·安瀾，位于慈溪公認的豪宅板塊——新城河，規(guī)劃別墅+洋房，別墅首開即罄，加推的洋房去化也近80%；安瀾大獲成功后，綠創(chuàng)再次打造安麓項目，開盤去化超90%。

從市場表現(xiàn)來看，無論是核心城區(qū)還是下屬縣市，購房者關注點轉向“居住價值+長期價值”兼顧，這一趨勢為開發(fā)商提供了新的市場機遇。隨著低密產(chǎn)品的持續(xù)熱銷，寧波房地產(chǎn)市場或將迎來新一輪的產(chǎn)品升級和結構調(diào)整。

市場解碼：供應端，從拼規(guī)模到拼質(zhì)量

寧波樓市正在從“規(guī)模競爭”轉向“品質(zhì)升級”，其核心驅動力源自寧波土地供應端的精準調(diào)控——通過計容規(guī)則放寬與供地偏向品質(zhì)化兩大組合拳，打響品質(zhì)突圍戰(zhàn)。

1、容積率新規(guī)，提高得房率

寧波最新的容積率計算規(guī)則，對陽臺空間的限制放寬，小區(qū)門廳、架空層、風雨連廊等區(qū)域不再計入容積率，意味著公攤面積大幅減少，新房品質(zhì)將大幅提升，得房率100%不再是幻想。

2、從土地定位出發(fā)，聚焦品質(zhì)住宅

自2024年底寧波提出“高品質(zhì)住宅住區(qū)”概念以來，供地策略發(fā)生明顯轉向：

明湖A6#地塊、鄞州區(qū)GX08-02-14-1（高新區(qū)）地塊、北侖區(qū)BLZB08-02-27地塊等地塊明確為高品質(zhì)住宅試點地塊，要求配建戶屬空中綠化平臺（第四代住宅標志性的空中花園），同時對住宅套內(nèi)設計、質(zhì)量監(jiān)管等方面提出更高要求。

2025年供應的6宗商品住宅地塊平均容積率約1.55，與2024年的1.75相比，更易打造品質(zhì)住宅；其中3宗商品住宅地塊，突破性允許配建一類住宅，打開寧波主城區(qū)低密別墅類產(chǎn)品通道。

新政效應在土拍市場立竿見影。2月28日，可打造低密別墅的下應地塊出讓，土拍熱度創(chuàng)高，最終由華潤溢價率50.11%競得，成交樓面價25514元/㎡，打破下應板塊涉宅地成交樓面價紀錄，充分印證品質(zhì)住宅已成價值共識。

未來機遇：誰將執(zhí)筆寧波品質(zhì)人居示范區(qū)

當前寧波的城市更新發(fā)展正從“平面擴張”轉向“立體深耕”，三江口、東部新城等傳統(tǒng)核心區(qū)開發(fā)幾近飽和，誰將接棒成為寧波下一個高品質(zhì)人居集聚區(qū)？

寧波空間發(fā)展的整合呈現(xiàn)出鮮明的戰(zhàn)略導向：

永紅區(qū)塊，地處環(huán)新三江口的核心區(qū)位，屬于江北區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的核心區(qū)，既有一線姚江+濱江綠帶的景觀優(yōu)勢，又有產(chǎn)業(yè)集群效應，屬于寧波不可復制的稀缺區(qū)塊資源，計劃打造為寧波擁江未來之城樣板區(qū)。

永紅區(qū)塊規(guī)劃圖

甬江實驗室區(qū)塊，是寧波歷史上投資規(guī)模最大的科創(chuàng)“栽樹工程”，也是寧波舉全市之力建設的重大戰(zhàn)略板塊和功能平臺。憑借中國科學院寧波材料所、寧波東方理工大學（暫名）等高能級科研平臺，迅速成為寧波最具潛力的高質(zhì)量發(fā)展區(qū)塊。寧波市委“上一個十年看東部新城，下一個十年看甬江科創(chuàng)區(qū)”的宣言正是甬江實驗室區(qū)塊發(fā)展的決心。

甬江實驗室區(qū)塊規(guī)劃圖

海曙核心區(qū)在新一輪有機更新步伐中，聚焦“文-旅-城-人-產(chǎn)”模式，圍繞歷史文化、品質(zhì)生活、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)3大先行更新片區(qū)，實現(xiàn)民生改善與城市轉型的同頻共振，更是精準契合近日住建部關于加快推進2000年以前建成的老舊小區(qū)改造工作部署。

值得關注的是，海曙區(qū)在統(tǒng)籌全域更新的基礎上，進一步明確了未來發(fā)展的“爆發(fā)點”——月塘東片區(qū)、姚江兩岸片區(qū)、丁家灣片區(qū)等。

月塘東片區(qū)位于海曙城市建設區(qū)中心，緊鄰寧波樞紐，可成為海曙再騰飛的新中心和新引擎。；姚江兩岸片區(qū)在寧波歷次規(guī)劃中均作為重點，有著寧波博物館主館、奧體中心、濱水留白空間、高密度軌道網(wǎng)等優(yōu)勢資源，重塑“三江口”西翼城市形象；丁家灣片區(qū)作為海曙核心區(qū)的寶貴凈地，承載著無限的可能與希望。

未來，隨著永紅區(qū)塊、甬江實驗室和海曙核心區(qū)域的持續(xù)開發(fā)建設，寧波也將迎來城市發(fā)展的嶄新篇章。