今年以來(lái)，土地市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖，“開(kāi)門(mén)紅”行情延續(xù)，表現(xiàn)為今年1-2月百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比兩位數(shù)增長(zhǎng)。這一增長(zhǎng)不乏得益于地方政府積極推出優(yōu)質(zhì)地塊，激發(fā)了房企的拿地積極性。值得關(guān)注的是，土地市場(chǎng)出現(xiàn)外資企業(yè)，顯示其對(duì)中國(guó)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)進(jìn)一步回暖和供地節(jié)奏加快，核心城市的土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持高熱，房企也迎來(lái)加倉(cāng)補(bǔ)貨的“窗口期”。

百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比增長(zhǎng)26.7%

自2024年9月，一線(xiàn)及“強(qiáng)二線(xiàn)”城市二手房成交量?jī)r(jià)已呈現(xiàn)筑底回升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)情緒逐步回暖，房企對(duì)后市的信心有所修復(fù)，其在土地市場(chǎng)的投資也日漸增長(zhǎng)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額1998.6億元，同比增長(zhǎng)26.7%。

圖片來(lái)源/中指研究院

對(duì)此，中指研究院研究主管王琳認(rèn)為，2025年年初，地方政府積極推出位于核心區(qū)域、配套成熟的優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)一步增強(qiáng)了房企拿地積極性。

值得關(guān)注的是，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度依然不減，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的參拍積極性較高。比如，2月份，上海出讓4宗地塊，均溢價(jià)成交，其中，浦東新區(qū)地塊、虹口區(qū)地塊溢價(jià)率分別為33.4%、38.2%；杭州出讓的14宗地中，有12宗溢價(jià)，多宗地塊溢價(jià)率超40%，尤其是杭州城東新城地塊溢價(jià)率達(dá)72%。

與此同時(shí)，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2月份全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地平均溢價(jià)率13.4%，較1月份增加了4.7個(gè)百分點(diǎn)。在2月成交金額TOP10城市中，有6個(gè)城市的土地平均溢價(jià)率超過(guò)10%。而且，多宗地塊刷新了地價(jià)紀(jì)錄，例如杭州城東新城，5天內(nèi)兩次刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄；鄭州金水區(qū)一宗宅地拍出了87%的溢價(jià)率，創(chuàng)近三年以來(lái)溢價(jià)率新高。

對(duì)于目前土拍升溫的原因，中指研究院高級(jí)分析師孟新增表示，一是核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，支持低密度住宅用地開(kāi)發(fā)，滿(mǎn)足市場(chǎng)改善型住房需求；同時(shí)，各地優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)條件，以“好房子”建設(shè)激活住房需求潛力。二是“小而美”地塊占比提升，在市場(chǎng)承壓情況下，核心區(qū)“小而美”地塊能夠吸引更多企業(yè)參與土地競(jìng)拍。

華潤(rùn)置地、保利發(fā)展位列新增貨值前二

在重點(diǎn)城市，央企、國(guó)企和地方國(guó)資仍是目前拿地主力。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年1-2月，從新增貨值來(lái)看，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展和中國(guó)金茂位列前三。其中，華潤(rùn)置地以465億元新增貨值占據(jù)榜單第一，保利發(fā)展以305億元新增貨值位列第二，中國(guó)金茂新增貨值規(guī)模為283億元，位列第三。

圖片來(lái)源/中指研究院

細(xì)分來(lái)看，華潤(rùn)置地在杭州、北京、上海、成都等四個(gè)城市拿地金額均進(jìn)入前三，聚焦核心城市加大力度補(bǔ)倉(cāng)；綠城中國(guó)、中國(guó)中鐵分別在3個(gè)、2個(gè)城市中位列拿地金額前十；濱江集團(tuán)聚焦杭州，在杭州位居拿地金額第一；中天美好集團(tuán)、海威置業(yè)等房企也深耕杭州，發(fā)力增加土地儲(chǔ)備。

與此同時(shí)，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，1-2月，全口徑拿地金額超過(guò)100億企業(yè)共計(jì)8家，除濱江集團(tuán)外，其余均為央國(guó)企，包括華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)等。

值得關(guān)注的是，上海迎來(lái)新加坡慶隆集團(tuán)、星隆置業(yè)等兩家具有外資背景的企業(yè)入局土地市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新面孔。其中，金茂聯(lián)合新加坡慶隆集團(tuán)摘得上海虹口區(qū)地塊，總價(jià)近90億元，顯示出外資對(duì)中國(guó)核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。

對(duì)當(dāng)下央企頻頻拿地，在克而瑞研究中心分析人士看來(lái)，在止跌回穩(wěn)過(guò)程中，改善型需求表現(xiàn)亮眼，央企投資提前“搶跑”，聚焦核心城市的核心地塊。因?yàn)橐患径饶玫啬茉谀陜?nèi)形成可售貨值，這也是央企一貫投資風(fēng)格。此外，與核心城市供地節(jié)奏、質(zhì)量密不可分，目前，部分核心區(qū)地塊高溢價(jià)成交，中小房企想要撿漏難度頗大。

業(yè)內(nèi)：核心城市優(yōu)質(zhì)土地將保持“高熱”

值得關(guān)注的是，與2月份一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)相比，三四線(xiàn)城市起色不明顯，體現(xiàn)出各地市場(chǎng)在企穩(wěn)、回溫的過(guò)程中持續(xù)分化。

據(jù)克而瑞研究中心分析，一二線(xiàn)城市采取多批次、縮量提質(zhì)供地策略起到“對(duì)癥下藥”的作用，頭部房企持續(xù)加碼一二線(xiàn)城市的核心宅地，華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、保利發(fā)展等在2月投資金額均超過(guò)百億；但三四線(xiàn)城市還需持續(xù)借力2025年地方債務(wù)空間擴(kuò)容的政策窗口，繼續(xù)嚴(yán)控供地規(guī)模并聚焦核心區(qū)進(jìn)行供求關(guān)注調(diào)整，優(yōu)先盤(pán)活關(guān)鍵區(qū)域閑置土地。

近日專(zhuān)項(xiàng)債盤(pán)活閑置存量土地也有了新的進(jìn)展。2月23日，廣東省率先發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券資金用于收購(gòu)存量土地，成為全國(guó)首例。根據(jù)廣東省披露的2025年政府專(zhuān)項(xiàng)債券（八期-九期），本次發(fā)行總額約307.19億元，其中約304億元用于回收閑置存量土地。

對(duì)此，孟新增認(rèn)為，專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地是2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一，相關(guān)政策的推進(jìn)節(jié)奏和落地情況受到市場(chǎng)高度關(guān)注，本次廣東省率先發(fā)行收購(gòu)存量土地的專(zhuān)項(xiàng)債，也為市場(chǎng)釋放了更加積極的信號(hào)。此外，“止跌回穩(wěn)”仍是今年房地產(chǎn)政策核心目標(biāo)，預(yù)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)債資金收購(gòu)存量土地等進(jìn)展加快也有助于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

在克而瑞研究中心分析人士看來(lái)，今年前兩個(gè)月，在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的走勢(shì)下，土地市場(chǎng)迎來(lái)點(diǎn)狀回暖，核心城市成交熱度大幅攀升；優(yōu)質(zhì)地塊成交帶動(dòng)百?gòu)?qiáng)投資金額同比大幅增長(zhǎng)，但競(jìng)爭(zhēng)主要集中在央國(guó)企，大多數(shù)企業(yè)投資仍未開(kāi)啟。隨著市場(chǎng)進(jìn)一步回暖和供地節(jié)奏加快，未來(lái)核心城市優(yōu)質(zhì)土地仍能繼續(xù)保持高熱，企業(yè)也迎來(lái)加倉(cāng)補(bǔ)貨“窗口期”。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶