潮新聞客戶端 記者 俞東輝

今日，杭州迎來了本周的第二場宅地出讓，市場熱度依舊。5宗宅地均由本土企業(yè)競得。

從成交過程看，錢江世紀(jì)城地塊競爭最為激烈，66輪競價(jià)，溢價(jià)率45.9%，雙橋、寧圍、華豐競價(jià)輪次也都超過30輪。僅富陽鹿山1輪成交。

地塊成交指標(biāo)表

今日土拍主要有以下幾點(diǎn)觀察：

1、熱度逐步傳導(dǎo) 雙橋等非核心板塊加快預(yù)期看漲

今日綠城競得的雙橋地塊作為板塊內(nèi)第二宗不限價(jià)地塊，其成交樓面價(jià)較此前有著明顯的上漲。雖然前期出讓地塊均有較大的商業(yè)商務(wù)占比或者一定的地鐵建設(shè)要求，但綠城地塊最終18477元/㎡的成交樓面價(jià)遠(yuǎn)超板塊前期水平，其未來新房預(yù)期售價(jià)也明顯突破板塊此前限價(jià)，甚至逼近三墩板塊價(jià)格水平。

可以看到，在市場熱度的逐步傳導(dǎo)下，像雙橋、華豐等非核心板塊的預(yù)期價(jià)格也在不斷看漲，這也意味著加預(yù)期板塊的區(qū)域正在不斷擴(kuò)大，整體土地市場的熱度持續(xù)。

2、市場分化更細(xì) 同板塊內(nèi)未來新房將拉開價(jià)格梯隊(duì)

從今日成交的華豐地塊來看，其成交樓面價(jià)僅為17347元/㎡，較同板塊三日前出讓的中天&海威地塊成交樓面價(jià)下降約5688元/㎡。從地塊素質(zhì)對比來看，濱江地塊存在較多硬傷，如靠近高架，周邊城市界面差，離地鐵站點(diǎn)較遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離當(dāng)前板塊發(fā)展核心等。

但5688元/㎡的樓面價(jià)差明顯較合理市場價(jià)差更高，這也說明了當(dāng)前市場背景下未來同板塊內(nèi)新房價(jià)差將明顯拉大。中天&海威地塊跟濱江地塊雖然在同個(gè)板塊，但其未來項(xiàng)目定位可能 并不相同，中天&海威地塊可以做改善產(chǎn)品，濱江地塊可能只能做首改產(chǎn)品，因此其未來的產(chǎn)品溢價(jià)程度不盡相同。

可以看到，在加預(yù)期的市場背景下，市場分化將會更細(xì)，就算是同板塊內(nèi)，因?yàn)榈貕K素質(zhì)的不同，房企對于其的加預(yù)期程度也不相同。這也將會導(dǎo)致，未來板塊內(nèi)部新房價(jià)格梯度將會逐漸拉開，整個(gè)市場的價(jià)格體系也將在不斷地新項(xiàng)目入市中得以重塑。

3、加預(yù)期背后擔(dān)憂 銷售價(jià)格仍未受到市場驗(yàn)證

無論是此前幾輪出讓中位于核心板塊的湖墅地塊、安琪兒地塊、錢二地塊等高端改善地塊，還是今日寧圍地塊、雙橋地塊等非核心地塊，競拍行情都受到了普遍的加預(yù)期影響。

但值得注意的是，2025年開年以來這幾波加預(yù)期地塊至今仍未有真正入市的，其預(yù)期價(jià)格也并未受到市場的驗(yàn)證。

雖然在歷史上有多次地價(jià)上漲帶動房價(jià)上漲的先例，但考慮到當(dāng)前整體房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，未來核心板塊高端改善扎堆供應(yīng)是否都能收獲合理利潤？部分非核心板塊價(jià)格看漲是否能夠得到購房者的認(rèn)可？這些都仍未可知。

地塊詳細(xì)解析

世紀(jì)城核心單元XS010404-23地塊：地塊出讓面積23540㎡，出讓地上建筑面積63558㎡，容積率2.7，根據(jù)規(guī)劃條件地塊未來住宅陽臺需封閉式處理。

地塊位于錢江世紀(jì)城板塊，雖然由于其區(qū)位在機(jī)場公路以南，較錢江世紀(jì)城核心區(qū)存在一定隔閡，但其仍屬于近期出讓中南岸較為優(yōu)質(zhì)的核心地塊之一。

地塊周邊居住氛圍濃厚，配套齊全，交通便利。距離奧體印象城1公里，距離振寧路地鐵口300米，距離省婦保錢江院區(qū)600米，整體居住體驗(yàn)相對較好。

世紀(jì)城核心單元XS010404-23地塊區(qū)位圖

蕭山區(qū)江南科技城南單元XS060101-17地塊：地塊出讓面積52254㎡，容積率1.7，地上總建筑面積88831.8㎡，根據(jù)規(guī)劃條件地塊未來住宅陽臺需封閉式處理。

地塊位于寧圍板塊偏北區(qū)域，靠近蕭山科技城板塊。地塊東側(cè)臨近華發(fā)華潤·珹曜云府（售罄）、蕭山經(jīng)開區(qū)&金開投資江南科技城南單元項(xiàng)目（儲備）。

同時(shí)，地塊距離地鐵19號線耕文路站僅300米，軌道交通便利。

蕭山區(qū)江南科技城南單元XS060101-17地塊區(qū)位圖

石橋單元GS130201-35地塊：地塊出讓面積27934㎡，容積率2.2，可建面積61454.8㎡，考慮到地塊緊鄰秋石高架路，未來住宅需采用封閉式陽臺處理。

相較區(qū)域內(nèi)近期推出的前兩塊地塊而言，今日成交的華豐地塊區(qū)域相對略差，無論是綠城地塊還是中天&海威地塊的區(qū)位優(yōu)質(zhì)度均高于今日地塊。

石橋單元GS130201-35地塊區(qū)位圖

雙橋單元XH020203-06地塊：地塊出讓面積31877㎡，容積率2.3，可建面積73317.1㎡。

地塊北側(cè)隔墩余路即為西湖大學(xué)（云谷校區(qū)），東側(cè)與在建地鐵4號線西延段西湖大學(xué)站點(diǎn)零距離對接，南側(cè)600米為阿里巴巴云谷園區(qū)，一路還可直達(dá)杭州云谷學(xué)校、菜鳥云谷產(chǎn)業(yè)園、未來科技城等。

雙橋單元XH020203-06地塊區(qū)位圖

鹿山20-1號地塊：地塊出讓面積23104㎡，容積率2.2，可建面積50828.8㎡，根據(jù)規(guī)劃條件住宅建面不大于總建面的14%，也就是說住宅可售部分僅7116㎡。

此外，商業(yè)建面不大于總建面的46%，其中農(nóng)貿(mào)市場建筑面積不少于3000㎡；商務(wù)金融建面不小于總建的40%。商業(yè)商務(wù)部分最小分割單元不小于800㎡。

鹿山20-1號地塊區(qū)位圖

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