潮新聞客戶(hù)端 記者 馬夢(mèng)婷

今日，杭州市區(qū)迎來(lái)本月第三場(chǎng)宅地出讓。

三宗地塊熱度存在梯度差，但整體延續(xù)熱力態(tài)勢(shì)，平均溢價(jià)率高達(dá)45.6%，總成交金額68.0億元。

其中城東安琪兒地塊熱度尤其搶眼。在浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院直播留言板上，安琪兒相關(guān)的留言幾乎“霸榜”，競(jìng)拍過(guò)程中，不少關(guān)注者直呼地價(jià)破五。

“浙里土地云”小程序互動(dòng)評(píng)論截圖

最終，安琪兒熱度持續(xù)追高，時(shí)隔五天后再次刷新板塊樓面地價(jià)，樓面價(jià)攀升至50683元/㎡，由華潤(rùn)入駐；石橋華豐宅地溢價(jià)50.3%由中天&海威競(jìng)得，其成交樓面價(jià)23035元/㎡較4個(gè)月前成交的附近綠城·溪聽(tīng)曉月（18370元/㎡）大幅提升；濱江浦沿由綠城&浙江英冠溢價(jià)21.1%競(jìng)得，成交樓面價(jià)14420元/㎡。

圖 | 地塊區(qū)位圖及成交表

“高熱體質(zhì)”折射出杭州城市基本面的強(qiáng)勁與房企信心高漲，但也引發(fā)對(duì)供需平衡與長(zhǎng)效機(jī)制的新一輪思考。改善韌性能持續(xù)多久？持續(xù)放量能否供需平衡？此輪周期仍待緊密關(guān)注。

綜合今日出讓?zhuān)饕幸韵聨c(diǎn)觀(guān)察：

①優(yōu)質(zhì)地塊托舉暖意：杭州乃個(gè)中翹楚。

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷調(diào)整轉(zhuǎn)變后，上海、深圳、鄭州、杭州等重點(diǎn)城市核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的焦點(diǎn)，高溢價(jià)頻現(xiàn)，引發(fā)關(guān)注。

杭州作為長(zhǎng)三角典型城市，自2024年下半年起土地市場(chǎng)持續(xù)回暖，2025年熱度進(jìn)一步攀升。僅本月土拍，就涌現(xiàn)了城東新城、西興、良渚文化村等眾多板塊地價(jià)刷新。

圖| 2025年杭州市區(qū)涉宅地成交溢價(jià)情況

②雙重保險(xiǎn)支撐信心：核心改善與低庫(kù)存。

從地塊熱度差來(lái)看，房企拿地仍清晰聚焦“核心改善+低庫(kù)存”兩大安全閥。

以安琪兒片區(qū)為例，2024年至今已出讓5宗地塊，限價(jià)解除后，熱度更是逐次攀升。

今日落槌的安琪兒地塊占據(jù)區(qū)域中央?yún)^(qū)位，最終競(jìng)價(jià)110輪后成交樓面價(jià)較五日前（大家項(xiàng)目47486元/㎡）再升6.7%，刷新板塊地價(jià)。

而土地預(yù)期的節(jié)節(jié)高升，離不開(kāi)其新房市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)。

24年入市的翡翠嘉運(yùn)府、翡翠錦和府（精裝限價(jià)4.65萬(wàn)元/㎡）開(kāi)盤(pán)三個(gè)月快速售罄，印證片區(qū)改善的旺盛需求。附近即將面世的濱江·錦上萬(wàn)象府所在區(qū)位略遜于今日成交地塊，存在高架抗性因素，其預(yù)估房?jī)r(jià)也已拔至6+萬(wàn)元/㎡。

圖 | 城東新城安琪兒片區(qū)成交地塊一覽

此外，今日石橋華豐地塊憑借地鐵3號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)、吾悅廣場(chǎng)、電競(jìng)數(shù)娛小鎮(zhèn)、山姆超市等成熟配套，以及板塊內(nèi)僅一個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目的低庫(kù)存優(yōu)勢(shì)，成為房企布局重點(diǎn)。板塊唯一新盤(pán)綠城·溪聽(tīng)曉月蓄客良好，一二手價(jià)差較少利好新房，去化安全度高、競(jìng)爭(zhēng)壓力低，可實(shí)現(xiàn)快速去化周轉(zhuǎn)目標(biāo)，進(jìn)一步推高土拍熱度。

③供地策略動(dòng)態(tài)調(diào)整

高頻推地考驗(yàn)長(zhǎng)效機(jī)制。

2025年，杭州供地頻次之快，已至近年罕見(jiàn)。

隨著今日土拍結(jié)束，2025年1-2月涉宅地成交規(guī)模超107萬(wàn)㎡，攬金超264億元。這一量?jī)r(jià)已遠(yuǎn)超2024年同期，宅地金達(dá)2024全年的22.6%。

圖 | 杭州市區(qū)地涉宅量?jī)r(jià)對(duì)比圖

事實(shí)上，當(dāng)前市場(chǎng)熱度一定程度上實(shí)則依賴(lài)于“少量高頻”的供應(yīng)策略，這既能維持房企饑餓感，又避免庫(kù)存過(guò)量。

截至2月25日，2025年杭州已供地塊仍有明顯傾向性，主城四區(qū)及蕭山區(qū)合計(jì)占比超七成，城東新城、錢(qián)江世紀(jì)城、金沙湖等6個(gè)板塊年內(nèi)已推2宗及以上地塊。未來(lái)或需通過(guò)“保質(zhì)控量”策略，如限制核心區(qū)短期供地?cái)?shù)量、差異化容積率等，維持土拍良性競(jìng)爭(zhēng)。

圖 | 2025年一季度杭州部分板塊涉宅供應(yīng)情況

④競(jìng)爭(zhēng)格局重構(gòu)：多元主體同臺(tái)競(jìng)技

今日參拍房企報(bào)名重合度較高，近六成報(bào)名企業(yè)同時(shí)競(jìng)逐2宗以上地塊，這類(lèi)企業(yè)多為全國(guó)大鱷或本土豪強(qiáng)。

但整體參與主體多樣性打破寡頭格局，形成民企、央國(guó)企、混合制企業(yè)甚至城投平臺(tái)同臺(tái)競(jìng)技的局面，量級(jí)也從中小型企業(yè)探及全國(guó)大鱷。最終民企、混合制企業(yè)、央國(guó)企均有所獲，三宗地塊中的兩宗為合作拿地。

圖 | 2025年杭州市區(qū)拿地房企情況

這正凸顯了近期的微妙變化，杭州土拍正呈現(xiàn)“多級(jí)并存”的競(jìng)爭(zhēng)格局：

全國(guó)性企業(yè)聚焦核心地塊戰(zhàn)略回補(bǔ)，本土豪強(qiáng)鞏固優(yōu)勢(shì)持續(xù)深耕，中小房企挖掘外圍潛力板塊差異化競(jìng)爭(zhēng)。

2024年，杭州“參賽圈”相對(duì)穩(wěn)定；

2025年以來(lái)，本土企業(yè)仍非?；钴S，但土地?zé)岫任巳珖?guó)性企業(yè)在投資決策中傾向杭州，并攬獲中小房企布局，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步深化，報(bào)名房企多樣性愈發(fā)突出。僅今年2月，就有大家房產(chǎn)等久未露面的企業(yè)重現(xiàn)，多家中小型房企進(jìn)場(chǎng)，還有呼倫貝爾匯嘉完成首秀，量執(zhí)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)住宅用地零突破。

未來(lái)，合作開(kāi)發(fā)與板塊輪動(dòng)精準(zhǔn)研判或成房企突圍關(guān)鍵。