本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 深圳報(bào)道

近段時(shí)間，廣東省多地加速推進(jìn)閑置土地收儲工作。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月12日，廣州、珠海、中山、云浮、潮州、汕尾、肇慶等多個(gè)城市發(fā)布2025年第一批專項(xiàng)債收儲閑置土地公告，土地用途包括二類居住、商務(wù)、商業(yè)、辦公、旅游等。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此次收購也開啟了2025年專項(xiàng)債收購存量土地的序幕，預(yù)計(jì)一季度各省市都會陸續(xù)加入“發(fā)債收地”的行列中。發(fā)債收地模式開啟，將有助于快速系統(tǒng)高效促進(jìn)存量土地的盤活，對于土地市場的供求關(guān)系平衡具有積極作用。當(dāng)然最為關(guān)鍵的是，此類土地項(xiàng)目收購后，對于相關(guān)房企的資金狀況改善具有積極作用。這反過來有助于房企輕裝上陣，在穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營或進(jìn)入新一輪投資拿地方面保持更強(qiáng)的競爭力。

需要注意的是，2024年，我國土儲專項(xiàng)債擱置5年后重啟。國金證券在今年1月發(fā)布的報(bào)告中指出，如今房地產(chǎn)行業(yè)面臨土地開發(fā)與地產(chǎn)去化的雙重壓力。在此背景下重啟土儲專項(xiàng)債這一“發(fā)動機(jī)”，旨在吸納市場上過剩的土地資源，對土地供給進(jìn)行動態(tài)調(diào)節(jié)。這一轉(zhuǎn)變本質(zhì)上是從過去側(cè)重于推動增量開發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)下注重調(diào)節(jié)存量的動態(tài)機(jī)制，反映了我國在土地資源管理與房地產(chǎn)市場調(diào)控策略上的與時(shí)俱進(jìn)與精準(zhǔn)施策。

政策推動下的大規(guī)模收地行動

廣東省多地積極推進(jìn)閑置土地收儲工作，背后有著明確的政策指引。2024年11月，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下稱《通知》），指出運(yùn)用專項(xiàng)債收購存量土地，是減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。

在這一政策的推動下，春節(jié)過后一周，廣東多地迅速響應(yīng)，發(fā)布2025年第一批專項(xiàng)債收儲閑置土地公告。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市公告中涉及土地總數(shù)量超160宗，土地使用面積超680萬平方米，擬收購價(jià)格合計(jì)超350億元，其中，惠州擬收購價(jià)格超120億元，居首位；珠海擬收購價(jià)格66.5億元，排在第二位。

截至2月11日，廣東省部分城市第一批擬使用專項(xiàng)債收購存量土地的數(shù)量。圖源：中指研究院

以珠海為例，其一次性收儲14幅存量閑置土地，收儲總金額為66.5億元。具體來看，2月7日，珠海市自然資源局向社會正式發(fā)布了《關(guān)于珠海市2025年第一批土地儲備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地收儲價(jià)格的公示》，計(jì)劃通過地方政府專項(xiàng)債券資金收儲香洲區(qū)、金灣區(qū)、斗門區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)及萬山海洋開發(fā)試驗(yàn)區(qū)的14宗地塊，總面積約41.48公頃。

截圖自珠海市自然資源局官網(wǎng)

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者指出，珠海這些地塊的收儲價(jià)格均低于當(dāng)初的出讓價(jià)，其中斗門區(qū)一幅居住用地打了約7.5折。

李宇嘉還向記者表示，近段時(shí)間廣東多地?cái)M運(yùn)用專項(xiàng)債實(shí)施2025年首批土地收儲，主要有三大收儲要點(diǎn)，一是，這些地塊的收儲價(jià)格均低于當(dāng)初的出讓價(jià)，折扣在7—9折，貫徹了“土地成本與評估價(jià)，就低確定”的原則；二是，目前主要是國企和城投的地塊，一方面在于國企城投地塊資產(chǎn)負(fù)債關(guān)系較為清晰，另一方面民企地塊很多在抵押狀態(tài)，或有復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，甚至是司法糾紛，不符合收儲條件，并非只選國企地塊，后續(xù)民企地塊符合條件，收儲將會出爐；三是，收儲以后，可能暫時(shí)儲備著，可能修改規(guī)劃條件再出讓，且出讓給原企業(yè)，可能轉(zhuǎn)變用途，比如做保障房、公共用途等等。

收儲可能是今年土地市場一大看點(diǎn)

李宇嘉直言，收儲可能是2025年土地市場的一大看點(diǎn)。一是，目前土地庫存規(guī)模較大，多年前出讓的地塊，由于規(guī)劃條件不適應(yīng)新形勢，或地價(jià)下跌，或開發(fā)商沒有開發(fā)能力，土地庫存大導(dǎo)致地價(jià)穩(wěn)定的壓力大，不利于開發(fā)商資金鏈好轉(zhuǎn)和房企風(fēng)險(xiǎn)防范，也不利于保交付。二是，土地去庫存，從源頭上降低庫存，有利于促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)。三是，2025年更加積極的財(cái)政政策將落地，穩(wěn)增長要發(fā)揮項(xiàng)目帶動作用，專項(xiàng)債發(fā)行速度加快，為土地收儲創(chuàng)造條件。四是，國企城投承擔(dān)穩(wěn)增長先行軍，收儲這些地塊能給前者帶來資金上的源頭活水。

“利好是一定的，比如源頭上去庫存、緩解供求關(guān)系，比如穩(wěn)定開發(fā)商資金鏈，利好保交付和拿地開工，穩(wěn)定行業(yè)體量和夯實(shí)止跌回穩(wěn)。當(dāng)然，這種影響要取決于后續(xù)能有多大的收儲放量出來。”李宇嘉說道。

根據(jù)《通知》，市、縣自然資源主管部門要依托土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單摸清底數(shù)，根據(jù)需要向社會發(fā)布收回收購?fù)恋卣骷?，綜合考慮企業(yè)意愿、市場需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購意向地塊和時(shí)序安排，分批納入土地儲備計(jì)劃，優(yōu)先申報(bào)使用專項(xiàng)債券。處置存量閑置土地清單是安排專項(xiàng)債券的基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)收回收購?fù)恋氐那闆r動態(tài)更新。

而《通知》還對專項(xiàng)債收購存量土地的范圍進(jìn)行了限定，即優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購范圍。

值得一提的是，李宇嘉亦指出，客觀上需要加大收儲力度，但負(fù)面清單制下專項(xiàng)債用途廣泛，能率先形成實(shí)物工作量的項(xiàng)目可能最先獲得申請，土地如果不馬上開發(fā)，能否申請到還待估量；另外，收儲以后，如果區(qū)域內(nèi)商品房庫存大，可能無法開發(fā)，但債務(wù)要償還，這是個(gè)大問題。用作保障房、公共用途，怎么解決長債資金，也需要考慮。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/font>