在過去的2024年里，太原土地市場供求兩端同比繼續(xù)下降，但在12月完成翹尾收官，不僅成交面積為全年的最高值，一大波優(yōu)質(zhì)地塊也在年尾集中掛牌，市場熱度顯著提升。這一波回暖趨勢不僅為樓市注入了新的活力，也為2025年的樓市開局提振了信心。　　土地和商品房市場深度關(guān)聯(lián)。土地成交下降，樓市供應(yīng)少，樓價相對穩(wěn)定；但核心區(qū)域供地過少，又會加重項目的地段優(yōu)勢，引發(fā)少數(shù)項目價格上漲，拉動全城樓市走漲的態(tài)勢。去年年末，省城一批優(yōu)質(zhì)地塊涌現(xiàn)，吸引了眾多房企的目光。但進入2025年之后，省城土地市場再現(xiàn)冷清。

成交走走停停的省城土地市場會給全城樓市帶來怎樣的影響？

A 土拍市場持續(xù)低迷 成交多為底價拿地　　

2024年，樓市持續(xù)在底部調(diào)整。在政策端，太原市出臺政策優(yōu)化商品房供應(yīng)，提出以人定房、以房定地。即根據(jù)全市商品住宅庫存情況及時調(diào)整供地政策，促進商品住宅庫存消化周期保持在合理區(qū)間。在此政策背景下，太原土地市場供應(yīng)與成交保持下降態(tài)勢。　

據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2024年，太原市土地出讓面積為529.31萬平方米，同比下降39.29%。其中，住宅用地出讓面積為150.89萬平方米，同比下降48.12%；商服辦公用地出讓面積為68.03萬平方米，同比增長54.85%；工業(yè)倉儲用地出讓面積為249.58萬平方米，同比下降40.9%?！?/font>

從成交情況來看，根據(jù)國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年，太原土地市場共成交152宗地塊，其中住宅用地成交50宗地塊，較2023年的58宗小幅下降。而據(jù)房天下數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2024年太原（僅六城區(qū)）土地市場成交面積為159.241萬平方米，較2023年同比下降25.17%。業(yè)內(nèi)人士分析稱，從各月的成交情況來看，2024年全年土拍市場都處于較為低迷的狀態(tài)，但在12月的時候翹尾收官，成交面積約為48.99萬平方米，為全年的最高值，這也是去年唯一超過30萬平方米的月份。成交金額方面，2024年太原（僅六城區(qū)）土地市場成交金額為96.53億，同比下降27.39%。從六區(qū)土地成交面積來看，2024年尖草坪區(qū)成交64.2242萬平方米，占六區(qū)成交總量的40%，是土地成交的主要區(qū)域。其次，小店區(qū)成交面積為34.5156萬平方米，位居第二。2024年小店區(qū)成交金額約33.67億，占比為34.88%，尖草坪區(qū)成交金額約20.71億，占比為21.45%，位列第二?？梢钥吹?，小店區(qū)與尖草坪區(qū)是省城土地成交的主要區(qū)域?！?/font>

業(yè)內(nèi)人士介紹，2024年土地市場的冷清不僅體現(xiàn)在成交量上，從成交價格來看，太原市土地出讓的地面均價為2748元/平方米，成交地面均價為3260元/平方米，相比2018年超過5000元/平方米的成交均價，企業(yè)拿地更加務(wù)實、謹慎。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，2024年太原土地出讓溢價率為2.44%，而住宅用地溢價率僅為0.04%，幾乎都是底價拿地?！　?span lang="EN-US">B 多地土拍市場新年“開門紅”　樓市回暖土地先行　　2025年春節(jié)假期結(jié)束后，多地土拍市場迎來“開門紅”行情。鄭州、北京等多地進行土地拍賣，其中，鄭州一宗居住用地，經(jīng)歷255輪競價，約6小時競價后，以87.5%的溢價被中海地產(chǎn)摘牌，成為自2021年以來，鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。

優(yōu)質(zhì)地塊被爭搶在近期土拍市場上并非孤例。2025年以來，上海、深圳、杭州等多地，土拍均出現(xiàn)溢價率超過20%的地塊，數(shù)宗地塊最高溢價率超70%；多個核心城市的新年土拍“首秀”均交出了一份提振市場信心的答卷。業(yè)內(nèi)人士分析認為，最近土拍市場活躍，與各地的推地節(jié)奏有關(guān)，2025年1月份，一線城市土地推出均較為活躍，且有多宗較高總價地塊成交，并多由頭部央國企摘得?！　〉?span lang="EN-US">1月的土地市場開始呈現(xiàn)回暖跡象，主要集中在一線城市及部分熱點二線城市?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的報告顯示，土地市場的整體回暖尚未形成全局性趨勢，許多房企仍處于觀望狀態(tài)，尤其全國化布局的房企，需要時間來見證銷售與投資的正向傳導(dǎo)效應(yīng)?！?/font>

以太原為例，2025年的土地市場并未延續(xù)2024年的翹尾收官，根據(jù)國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，2025年太原共計掛牌、成交4宗地塊，且均在1月份。業(yè)內(nèi)人士認為，一線城市土地市場活躍度提升，有助于提振房地產(chǎn)市場，起到示范和帶動作用。但與熱門城市相比，太原在城市的量級、市場規(guī)模等方面差距較大，房企拿地意愿和信心的回升，依賴于市場銷售去化的加快和止跌回穩(wěn)，土地市場是否會發(fā)生趨勢性變化，還需繼續(xù)觀察。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2025年房地產(chǎn)市場的調(diào)控趨勢將繼續(xù)以“穩(wěn)”為主，預(yù)計會出臺更多寬松措施以刺激需求，如果土地市場逐步回暖，也將對市場起到一定的促進作用?！?/font>

C 城改用地占比較高 影響未來省城樓市產(chǎn)品

從去年12月起，省城土拍市場略有起色，從成交地塊來看，城改用地占比較大，拿地企業(yè)多為本土企業(yè)，對2025年及未來幾年樓市增加供應(yīng)量產(chǎn)生影響。　

2024年12月，SWP-2453宗地由山西匯錦九州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以30790萬元競得，成交樓面價為2043.91元/平方米。根據(jù)公示內(nèi)容，該地塊位于小店區(qū)，汾東南路以東，寶能泰豐有限公司用地以北，大村社區(qū)以南、以西，為大村城改用地十四。人們對于這一地塊的另一標(biāo)簽更為熟悉，那就是汾東商務(wù)區(qū)。按照此前的規(guī)劃，汾東商務(wù)區(qū)位于太原南部核心發(fā)展區(qū)域，與晉陽湖片區(qū)（文旅產(chǎn)業(yè)）隔汾河相望，東面接壤綜改區(qū)（現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)），區(qū)位優(yōu)勢明顯，是太原南部未來發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域。如今，該片區(qū)域有招商時代主場、陽光攬勝等項目逐步開發(fā)并成功交付?！　〗衲?span lang="EN-US">1月，SWP-2457、SWP-2458兩宗地塊由太原杏華國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司以底價拍得，從兩宗地塊備注來看，這里未來將作為回遷安置項目開發(fā)。兩宗地塊都位于杏花嶺區(qū)，長溝南街以南、城柏北路以東、規(guī)劃路以西。其中SWP2457地塊為南窊、谷旦、柏楊樹城中村改造安置地塊四、五、六、七，宗地面積54128.41平方米。地塊容積率4.1，建筑密度29%，綠地率30%。SWP-2458地塊為南窊、谷旦、柏楊樹城中村改造安置地塊一，宗地面積34659.71平方米。地塊容積率4.0，建筑密度30%，綠地率30%。

除了上述地塊，最近一段時間成交的還有萬柏林區(qū)的新建圪（土尞）溝回遷安置房城中村改造工程項目的北地塊和南地塊，由太原市柏林寶地建設(shè)開發(fā)有限公司以起始價摘得。“可以看到，即使是國字號的頭部房企，在太原都已經(jīng)放緩拿地了。”業(yè)內(nèi)人士認為，有不少城改用地被本土開發(fā)商陸續(xù)接手，這也預(yù)示著主城區(qū)即將掀起一場“城改大戲”，可以看到，很多地塊都是地段不錯的區(qū)域，對比城市新區(qū)、邊緣地區(qū)，位置是這些地塊的一大優(yōu)勢。但這些城改用地的短板也很明顯，其容積率普遍偏高，產(chǎn)品肯定是頂容密集排布的高層產(chǎn)品。

D 政策指引盤活閑置土地 合理規(guī)劃才能穩(wěn)樓市

近年來，省城樓市“高端化”進一步加劇，強者恒強、央企更強的趨勢在太原樓市非常明顯，除了高端產(chǎn)品本身品質(zhì)高、配套好、議價能力強等原因外，核心區(qū)域土地的稀缺性也是重要原因之一。但從最近的土地市場來看，以高溢價在核心區(qū)域拿地的房企越來越少。

“在‘以銷定產(chǎn)’的大背景下，房企的開發(fā)策略決定了其很難再大規(guī)模、高溢價拿地。”業(yè)內(nèi)人士稱，相對往年激進的策略，房企在戰(zhàn)略上做出了較大的調(diào)整，即使是主流、熱銷房企，貨量較往年也大幅下降，純新盤數(shù)量及供應(yīng)量縮水明顯。但反觀其它房企項目，依然存在大量房源待售，甚至相當(dāng)一部分儲存地塊并未開發(fā)。例如太原市持續(xù)推進的保交樓工作中，根據(jù)此前公布的第一批“白名單”，太原城六區(qū)共有泰禾、恒大、融創(chuàng)、旭輝、富力、當(dāng)代、綠地、寶能、碧桂園、紅星、新城等33個項目，很多項目規(guī)模龐大，除了已經(jīng)售出的部分，后續(xù)未開工、未售賣的儲備地塊仍有很多。業(yè)內(nèi)人士表示，如何盤活這些閑置土地，對于樓市的影響至關(guān)重要。

2024年10月，國新辦就促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況舉行發(fā)布會。自然資源部副部長劉國洪表示，自然資源部貫徹落實中央政治局會議關(guān)于嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量的要求。在盤存量方面，劉國洪提到，考慮優(yōu)先回購企業(yè)無力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動工建設(shè)的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。還將會同相關(guān)部門，研究設(shè)立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。不久后，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門關(guān)于印發(fā)《山西省進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》的通知，明確提出合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)。各市政府要堅持以人定房、以房定地，統(tǒng)籌“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，根據(jù)市場需求，及時優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機制。　

業(yè)內(nèi)人士分析認為，從去年省城的土拍市場來看，城改用地出售占比增多，意味著城市在改善整體居住環(huán)境、促進城市規(guī)劃發(fā)展和提高土地利用效率方面將進一步加強，一方面解決房屋老舊、布局混亂、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱等問題，提供現(xiàn)代化、規(guī)劃合理且設(shè)施齊全的居住空間，另一方面助力省城優(yōu)化城市空間布局，提升城市整體形象和競爭力，通過整合土地并進行重新規(guī)劃，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，為省城發(fā)展提供更多可用空間。對于省城的房地產(chǎn)市場而言，可能會催生新的改善型購房需求，在“高端化”一家獨大的背景下，帶動多類型新建商品房銷量上行，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行。