記者 田國寶 2月11日，北京市朝陽區(qū)三間房D區(qū)棚戶區(qū)改造地塊經(jīng)過100多輪爭奪，最終被中國金茂和保利發(fā)展聯(lián)合體以87.3億元獲得，溢價率10.5%。這是2025年以來，北京成交的第7幅宅地。

2月8日，鄭州市金水區(qū)一幅宅地經(jīng)過255輪競拍，最終被中海地產(chǎn)以10.9億元競得。該幅土地以87.5%的溢價率創(chuàng)下鄭州2021年以來宅地溢價紀(jì)錄，截至目前，它也是2025年全國成交溢價率最高的宅地。

某地產(chǎn)央企的一位投拓人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，2024年四季度，一二線城市的房地產(chǎn)市場逐漸止跌企穩(wěn)，部分房企陸續(xù)加大拿地力度。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，全國TOP100房企拿地金額同比增加41.4%，其中TOP30房企拿地金額同比增加186%。

該投拓人士說，當(dāng)樓市企穩(wěn)，以及政策對市場兜底成為房地產(chǎn)行業(yè)共識，房企逐步恢復(fù)拿地?zé)崆椋瑤油恋厥袌龌嘏?；土地市場回暖又帶動了各方對房地產(chǎn)行業(yè)的信心和預(yù)期。兩者相互作用下，房地產(chǎn)市場有望筑底。

但他也承認(rèn)，目前斷言土地市場回暖為時尚早，一方面因為土地成交量和溢價率上升只出現(xiàn)在部分一二線城市，并非普遍現(xiàn)象；另一方面，拿地房企以少數(shù)頭部央國企為主，多數(shù)房企仍在觀望。

暖意出現(xiàn)

北京三間房地塊于2024年底掛牌，蘇強(qiáng)第一時間就關(guān)注到地塊信息，并開始籌備報名參拍。該地塊由三幅地塊構(gòu)成，其中兩幅為住宅用地，一幅為幼兒園用地，建筑面積17.3萬平方米，起拍價79億元，折合樓面價4.6萬元/平方米。

蘇強(qiáng)是一家國有房企北京區(qū)域的投拓人士，據(jù)他介紹，金茂保利聯(lián)合體對三間房地塊志在必得，但由于競爭激烈，最終地塊以10.5%的溢價率成交，樓面價升至5.1萬元/平方米。

三間房地塊緊鄰地鐵6號線褡褳坡站，地塊周邊的二手房掛牌價普遍在4.5萬元/平方米左右，實際成交價浮動在4萬元/平方米上下。所以，三間房地塊也成為近年北京少有的“面粉貴過面包”的地塊。

三間房地塊與保利發(fā)展開發(fā)的璽悅朝陽項目相距不遠(yuǎn)，璽悅朝陽售價在8.3萬元/平方米，目前已經(jīng)售罄。蘇強(qiáng)認(rèn)為，保利和金茂合作開發(fā)，未來項目去化不是問題，但想要盈利很難，更多是為了“養(yǎng)團(tuán)隊和跑銷量”。

近年，北京住宅用地的成交溢價率一直保持在15%以內(nèi)，2025年以來，多個地塊的溢價率超出這一比例。1月，海淀區(qū)朱房四街兩幅宅地經(jīng)過激烈競價，一幅被建發(fā)地產(chǎn)以90.4億元獲得，溢價率25%；另一幅被華潤招商中鐵聯(lián)合體摘得，溢價率17.3%。

根據(jù)北京市規(guī)自委統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年1月1日至2月12日，北京累計成交7幅土地，共計成交385億元，暫時位居全國主要城市之首，這一成交金額也超過2024年同期北京土地市場的水平。

2025年土地市場出現(xiàn)暖意的不僅是北京。1月6日，杭州錢塘區(qū)一幅土地被中海地產(chǎn)以44.9億元拿下，溢價率59.8%；1月16日，深圳龍崗龍城街道地塊被中海地產(chǎn)以30.7億元獲得，溢價率70.4%。

1月16日，杭州蕭山區(qū)一幅宅地被濱江地產(chǎn)以28億元摘取，溢價61.9%；1月24日，杭州錢塘區(qū)地塊再次被濱江地產(chǎn)以54.6億元奪得，溢價率71.3%；1月26日，綠城在杭州錢塘區(qū)以20.1億元獲得一幅宅地，溢價率41.5%。

2月8日，中海地產(chǎn)以10.9億元獲得鄭州金水區(qū)地塊，87.5%的成交溢價率，創(chuàng)下鄭州2021年以來土地溢價紀(jì)錄，也創(chuàng)下2025年以來全國主要城市宅地成交溢價紀(jì)錄。

同花順數(shù)據(jù)顯示，鄭州土地市場最高峰在2018年，土地成交金額高達(dá)1383.4億元，此后一路下滑，2024年全年土地成交金額降至268.6億元。2024年底，鄭州北龍湖溢價成交兩幅宅地，土地市場首現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

經(jīng)濟(jì)觀察報采訪多個房企人士獲悉，這一輪土地市場回暖呈現(xiàn)以下幾個特點：

第一，2025年以來，土地市場回暖主要集中在部分一二線城市，TOP10房企在京津冀區(qū)域拿地金額達(dá)到309億元。上海等城市由于供地節(jié)奏等原因，2025年以來土地市場成交量相對較小。

第二，拿地企業(yè)以央國企為主，1月，招商蛇口拿地金額達(dá)到126億元，華潤置地拿地金額達(dá)到124億元；此外，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展和建發(fā)地產(chǎn)等房企拿地也較為積極。民營房企中，只有濱江地產(chǎn)在杭州土地市場較為活躍。

第三，部分城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈。北京、深圳、杭州、鄭州等地的多個地塊溢價率超過20%，部分地塊的溢價率甚至超過70%、80%。2024年同期，土地市場整體較為平淡。

供需重構(gòu)

在蘇強(qiáng)看來，2025年開年，部分城市土地市場呈現(xiàn)回暖跡象，與2024年四季度以來一二手房成交量上升有直接關(guān)系，同時也意味著部分房企對房地產(chǎn)市場的信心和預(yù)期開始修復(fù)。

蘇強(qiáng)分析，開發(fā)商對房地產(chǎn)市場預(yù)期經(jīng)歷了幾個階段。

第一階段，2021年下半年，在三道紅線、疫情等多重因素影響下，房地產(chǎn)成交開始大幅下滑，房企普遍對未來市場信心不足，開始有意識的減少拿地。同花順數(shù)據(jù)顯示，2020年和2021年，全國土地成交金額超過千億的城市均有20個，到2022年下降至10個。

第二階段，2023年疫情結(jié)束后，業(yè)界普遍認(rèn)為，由于之前積壓的需求較多，未來房地產(chǎn)市場會迎來一波上行行情。部分房企開始加大拿地力度。但2023年四季度和2024年二季度房地產(chǎn)連續(xù)下行，拿地房企普遍面臨較大的去化和盈利壓力。

第三階段，2023年拿地受挫后，房企開始克制拿地沖動，除了北京、深圳、上海和杭州等少數(shù)城市外，多數(shù)城市土地成交金額大幅下降。2024年，全國土地成交金額超過千億的城市僅剩下4個。

第四階段，隨著2024年四季度部分一二線城市住宅成交量上升，房價逐步止跌企穩(wěn)，加上土地成本下降，一些央國企開始加大拿地力度。金地等民營房企也開始在土地市場尋找投資機(jī)會。

上述央企投拓人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，2024年土地市場普遍不景氣，部分城市為了保證土地出讓金收入，開始將手中優(yōu)質(zhì)地塊投放市場，“個別土地要流量有流量，要利潤有利潤，頭部房企肯定要搶的”。

在上述央企投拓人士看來，2021年下半年以來，除了濱江地產(chǎn)等少數(shù)房企外，多數(shù)民營房企暫停拿地，央國企也減少拿地；2023年下半年起，頭部央企也開始克制拿地沖動。所以多數(shù)房企有補(bǔ)充土儲的需要。

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月底，中海地產(chǎn)的土地儲備不及2021年高峰期的一半；華潤置地的土儲面積也較高峰期下降20%左右；近兩年，招商蛇口、保利發(fā)展、萬科等房企新增土儲面積只有高峰期的十分之一左右。

“開發(fā)商最忌諱的是，市場好轉(zhuǎn)了沒有貨可賣。”蘇強(qiáng)說，所以一些房企會去冒險拿地，如果錯判了形勢，就當(dāng)是養(yǎng)團(tuán)隊了，而一旦錯過了一波上行行情，很容易被對手甩在身后。

跟還是不跟

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%，降幅較2024年上半年的19%進(jìn)一步收窄，但仍不及2023年。從單月來看，10月商品房成交面積開始環(huán)比大幅增加；但2025年1月，由于春節(jié)假期影響，成交進(jìn)一步放緩。

蘇強(qiáng)認(rèn)為，2024年三季度從中央到地方出臺了一系列利好樓市的政策，使得房地產(chǎn)市場逐漸止跌回穩(wěn)。雖然未來上行的空間不大，但下跌的空間同樣不大，“如果繼續(xù)下行，預(yù)計還會出臺利好政策”。

蘇強(qiáng)與房地產(chǎn)同行交流時發(fā)現(xiàn)，大家對未來的預(yù)期較為一致，即在政府救市政策作為兜底的情況下，未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅波動的可能性相對較小，這一預(yù)期為房企拿地提供了較為充分的理由。但并非什么城市都可以投資，同一個城市也并非什么地都可以拿。在他看來，房地產(chǎn)的投資邏輯發(fā)生了根本性變化，投資顆粒度需要細(xì)化到“一地一議”。

第一，蘇強(qiáng)的公司把投資范圍限定在一二線城市和部分長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為活躍的區(qū)縣，原則上未來投資的城市不超過20個，其中10個左右為深耕城市，另外10個城市根據(jù)行情和需要機(jī)動投資。

第二，對深耕城市每一個批次掛牌的地塊進(jìn)行分析、推演，選定符合投資要求的地塊，并為備選地塊制定詳細(xì)的投資計劃。前期盡可能與地方政府相關(guān)部門溝通地塊的規(guī)劃條件等指標(biāo)。

第三，一個地塊是否值得投資，首先看流量，即通過歷年周邊項目的去化情況，判斷地塊未來的去化周期；其次看利潤，根據(jù)去化周期及利潤為地塊設(shè)定投資額上限。兩個條件中，流量是前提，去化不好的地塊，利潤再高也不拿。

第四，在競拍過程中，如果某個地塊在政府層面已有意向房企，堅決不參與爭奪，盡量避免同行間的內(nèi)耗。

上述央企投拓人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，判斷一幅土地是否值得投資，原來的邏輯是簡單算個賬，大差不差就可以拿地。但現(xiàn)在需要通盤考慮，不僅要詳細(xì)測算去化和投資回報，還要考慮項目未來面對什么客群，他們喜好什么房子，哪種戶型好賣。