2月11日，在蛇年春節(jié)后北京第二場土地出讓活動(dòng)中，保利發(fā)展+中國金茂聯(lián)合體摘得朝陽三間房組合地塊，成交價(jià)87.295億元，溢價(jià)率約10.5%，成交樓面價(jià)約5.2萬元/平方米。

據(jù)悉，三間房組合地塊是朝陽區(qū)第三宗以打包形式出讓的組合土地。另外兩宗組合地塊分別為“酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村朝陽園北區(qū)”、“酒仙橋+小紅門+十八里店”，其中，前者于2024年6月由中建智地聯(lián)合體以112億元底價(jià)摘得；后者于2024年11月由中海新城以153.32億元拿下，溢價(jià)率0.21%。在業(yè)內(nèi)人士看來，打包出讓組合地塊已成為朝陽供地的新常態(tài)。

超百輪競價(jià)、逾87億元成交

上述地塊具體為北京市朝陽區(qū)三間房D區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目1205-0007、三間房南區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目1202-0006、0007地塊R2二類居住用地、A334托幼用地，位于朝陽區(qū)三間房鄉(xiāng)，土地規(guī)模約6.9萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模約17.29萬平方米，起始價(jià)79億元，該地塊未設(shè)置土地競價(jià)限價(jià)，也未設(shè)置銷售指導(dǎo)價(jià)。

此前，三間房組合地塊共獲得保利發(fā)展+中國金茂、中海地產(chǎn)以及招商蛇口3家房企及聯(lián)合體報(bào)名。歷經(jīng)超100輪競價(jià)后，該地塊才確定歸屬。在競拍后半程主要是中海地產(chǎn)與保利發(fā)展+中國金茂聯(lián)合體進(jìn)行競價(jià)。從舉牌的積極程度來看，保利發(fā)展+中國金茂對(duì)其志在必得。

三間房組合地塊包括3宗地塊，分別是二類居住用地1205-0007，用地規(guī)模3.68萬平方米，地上建面9.21萬平方米，容積率2.5，控高80米；二類居住用地1202-0006，用地規(guī)模2.76萬平方米，地上建面7.71萬平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米）；幼兒園教育用地1202-0007，用地規(guī)模0.46萬平方米，地上建面0.37萬平方米，容積率0.8，限高16米（屬于無償配建地塊，建成后需移交政府部門）。

值得一提的是，本次出讓的組合地塊，此前分別在2024年第四輪、第五輪供地清單中出現(xiàn)過，此次組合出讓經(jīng)歷了調(diào)規(guī)。原本三間房D區(qū)1205由0007和0020兩宗地塊組成，其中0020是一宗多功能用地，而本次出讓將0020地塊剔除。與此同時(shí)，0007地塊的用地面積雖未改變，但容積率從原來2.8下調(diào)至2.5，地上建筑面積減少了1.09萬平方米。此外，三間房南區(qū)1202-0006地塊在打包后，其控高由原先的60米調(diào)整為60米（局部80米）。

對(duì)此，中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，這些調(diào)整一方面減輕了開發(fā)商的拿地運(yùn)營成本，另一方面也提高了小區(qū)的居住舒適度，讓空間更加開闊。

朝陽區(qū)第三次出讓組合土地

圖/土地出讓文件截圖

從位置來看，三間房南區(qū)0006、0007地塊緊鄰朝陽北路，且靠近地鐵6號(hào)線褡褳坡站，其西側(cè)直線距離約1.7公里處便是東五環(huán)。三間房D區(qū)0007地塊則位于三間房南區(qū)地塊的東南方向約1.2公里處，距離地鐵6號(hào)線約700米。

據(jù)張凱介紹，這兩個(gè)區(qū)域的交通和配套條件都較為優(yōu)越，周邊有朝陽大悅城、常營龍湖天街兩大商圈。值得關(guān)注的是，三間房D區(qū)0007地塊西北角存在一座墓園，即現(xiàn)存的石文晟繼妻佟氏誥封碑，該墓園不可移動(dòng)，必須原地保留。這種情況與此前中海地產(chǎn)摘得的豐臺(tái)萬泉寺地塊存在家族墓地祭祀臺(tái)的情況相似。

三間房組合地塊周邊區(qū)域在過去近一年內(nèi)并無新房項(xiàng)目入市。2023年，朝陽北路北面的和光煦境和璽悅朝陽開盤時(shí)，期房銷售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬元/平方米，且均已售罄。目前其現(xiàn)房項(xiàng)目也已入市，2024年9月，和光煦境推出96套現(xiàn)房，目前已網(wǎng)簽91套，網(wǎng)簽均價(jià)為7.5萬元/平方米；2025年1月，璽悅朝陽推出86套現(xiàn)房，目前也已網(wǎng)簽28套，網(wǎng)簽均價(jià)為8.3萬元/平方米。其中，和光煦境的開發(fā)商為保利發(fā)展，而和璽悅朝陽的開發(fā)商為三元嘉業(yè)。

從目前來看，2024年，保利發(fā)展在北京公開土地市場僅拿下一宗地塊，也就是聯(lián)合建工摘得的海淀永豐地塊，項(xiàng)目名為保利建工·嘉華天珺。此外，2024年中國金茂也開始在北京土地市場積極補(bǔ)倉，獲得豐臺(tái)東鐵營地塊。

在張凱看來，此時(shí)保利發(fā)展和中國金茂拿地，補(bǔ)倉時(shí)機(jī)正好。另外，這也是朝陽區(qū)第三宗以打包的形式出讓組合地塊，因此，打包出讓已成為朝陽供地的新常態(tài)。

值得關(guān)注的是，與三間房組合地塊以10.5%溢價(jià)率成交不同，蛇年春節(jié)后出讓的首宗地塊則是以底價(jià)成交。2月8日，北京石景山首鋼園設(shè)備處地塊以28.01億元成交，由首鋼集團(tuán)底價(jià)摘得，住宅部分成交樓面價(jià)3.7萬元/平方米。該地塊的土地性質(zhì)為居住用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。在業(yè)內(nèi)人士看來，之所以底價(jià)成交，與石景山區(qū)整體新房銷售表現(xiàn)平平的情況有關(guān)，目前區(qū)域內(nèi)很多新房項(xiàng)目都采取以價(jià)換量的銷售策略。不過該地塊樓面價(jià)3.7萬元/平方米，相比之前區(qū)域項(xiàng)目利潤空間更大，給購房者的優(yōu)惠空間也會(huì)更大。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 王心