沉寂許久的房企海外債券融資正式重啟。2月18日，綠城中國(guó)發(fā)布公告，新發(fā)行本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率8.45%。這一舉措標(biāo)志著在經(jīng)歷近兩年市場(chǎng)缺席后，房企再次成功涉足美元債券市場(chǎng)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析指出，綠城中國(guó)此次海外債券融資的順利推進(jìn)，是市場(chǎng)回暖的重要信號(hào)。這不僅體現(xiàn)了綠城自身穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)狀況和較高的市場(chǎng)信譽(yù)，也預(yù)示著隨著市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)，房企未來(lái)的融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善，發(fā)展前景值得期待。

重啟美元債融資市場(chǎng)

公告顯示，于2025年2月18日，綠城中國(guó)、子公司保證人、德意志銀行，匯豐，國(guó)泰君安國(guó)際，摩根大通，東吳證券（香港）和瑞銀就于2028年到期本金總額為1.5億美元8.45%的優(yōu)先票據(jù)（新票據(jù)）的發(fā)行和出售（新票據(jù)發(fā)行）訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議。該等新票據(jù)將會(huì)和將于2025年2月24日發(fā)行的2028年到期的本金總額為3.5億美元8.45%的優(yōu)先票據(jù)（原始票據(jù)，與新票據(jù)統(tǒng)稱(chēng)票據(jù)）構(gòu)成同一系列票據(jù)。除發(fā)行價(jià)格外，該等新票據(jù)和原始票據(jù)的條款和條件一致。

綠城中國(guó)表示，新票據(jù)的發(fā)售價(jià)將為新票據(jù)本金額的100.5%，發(fā)行收益率為8.258%，降低了票據(jù)發(fā)行的成本。新票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)擬將所得款項(xiàng)凈額（經(jīng)扣除票據(jù)發(fā)行的認(rèn)購(gòu)折扣、傭金以及其他預(yù)計(jì)應(yīng)付費(fèi)用）用作為現(xiàn)有債項(xiàng)的再融資，包括但不限于為同時(shí)進(jìn)行的購(gòu)買(mǎi)要約提供資金。

綠城中國(guó)預(yù)期，新票據(jù)發(fā)行將于2025年2月24日完成。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管發(fā)行規(guī)模只有1.5億美元，但這一舉措意義重大。在房地產(chǎn)發(fā)債高峰期，1.5億美元的額度并不起眼，但在海外債融資市場(chǎng)歷經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間遇冷后，其重啟意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了金額本身。

此次發(fā)行的票據(jù)年利率為8.5%，雖處于較高水平，但從市場(chǎng)環(huán)境和融資需求來(lái)看，這樣的利率是企業(yè)和投資者雙方都能接受的。在當(dāng)前融資環(huán)境下，能夠成功發(fā)行海外債，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是拓寬融資渠道、緩解資金壓力的關(guān)鍵一步。

從企業(yè)主體來(lái)看，綠城作為此次海外債融資的“破冰者”也備受關(guān)注。上述人士指出，與市場(chǎng)預(yù)期不同，此次率先重啟海外債發(fā)行的既不是具有天然優(yōu)勢(shì)的央企，也不是在融資方面表現(xiàn)較為突出的地方國(guó)企，作為擁有央企背景的混合所有制企業(yè)，綠城中國(guó)兼具央企的穩(wěn)健與民營(yíng)企業(yè)的靈活性，也為其他房企提供了借鑒和參考。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境依然緊張的背景下，美元債融資成為房企重要的資金來(lái)源之一。它不僅增強(qiáng)了房企的融資信心，還有效緩解了資金流動(dòng)性問(wèn)題，彌補(bǔ)了內(nèi)地融資渠道的不足。此外，美元債的融資還有助于房企緩解債務(wù)壓力。

謝逸楓分析認(rèn)為，綠城中國(guó)此次成功發(fā)行美元債，標(biāo)志著中國(guó)內(nèi)地上市房企中，民營(yíng)企業(yè)美元債的發(fā)行窗口正式重啟。這一舉動(dòng)預(yù)示著房企在美元債融資方面將迎來(lái)進(jìn)一步的擴(kuò)大。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，綠城中國(guó)此次成功發(fā)債，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)具有多方面的重要意義。一方面，打破了“房企美元債市場(chǎng)凍結(jié)”的悲觀預(yù)期，提振了市場(chǎng)信心。投資者看到，即便在行業(yè)困境中，仍有優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠憑借自身實(shí)力獲得國(guó)際資本的青睞，這有助于修復(fù)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房企的整體信心。另一方面，為其他優(yōu)質(zhì)房企重啟境外融資提供了示范效應(yīng)。隨著綠城成功發(fā)債，或許會(huì)有更多財(cái)務(wù)狀況良好、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的房企效仿，從而緩解行業(yè)整體的流動(dòng)性危機(jī)。

“破冰”背后

綠城中國(guó)發(fā)債“破冰”背后，有著多方面的因素。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖處于深度調(diào)整期，但積極因素不斷涌現(xiàn)。多地出臺(tái)房地產(chǎn)寬松政策，從降低首付比例、下調(diào)房貸利率，到放松限購(gòu)限售等，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

北京商報(bào)記者對(duì)15家房企的1月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，有8家房企的銷(xiāo)售額環(huán)比和同比均有所增長(zhǎng)，占總數(shù)的53.33%。在這些企業(yè)中，保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)置地這三家頭部房企繼續(xù)保持百億元的銷(xiāo)售額，分別達(dá)到了180.15億元、120.2億元和116億元。

具體來(lái)看，保利發(fā)展的銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)了20.05%，而中海和華潤(rùn)置地的同比增長(zhǎng)率分別為14.24%和1.6%。融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)和世茂集團(tuán)的銷(xiāo)售額同比分別增長(zhǎng)了81.91%、4.61%、0.86%和4.76%。

在債務(wù)重組方面，行業(yè)也取得顯著進(jìn)展。截至2025年2月，融創(chuàng)中國(guó)、龍光集團(tuán)、碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金科股份、中國(guó)奧園、旭輝集團(tuán)等近10家房企通過(guò)債券再融資、資產(chǎn)置換等方式，成功完成債務(wù)重組或取得突破。融創(chuàng)中國(guó)1月順利完成境內(nèi)154億元債務(wù)重組，預(yù)計(jì)境內(nèi)公司債務(wù)將削減超50%；龍光集團(tuán)2月披露境外債重組取得決定性重大進(jìn)展，超76%的同意債權(quán)人已加入整體債權(quán)人支持協(xié)議。

此外，各地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制正加速落地。住建部最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日，全國(guó)29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個(gè)項(xiàng)目；已有57個(gè)城市162個(gè)項(xiàng)目已獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。另?yè)?jù)中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行和部分股份制銀行有關(guān)數(shù)據(jù)，已對(duì)“白名單”項(xiàng)目審批貸款1236億元，正在根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度需要陸續(xù)發(fā)放貸款。

謝逸楓指出，房企債務(wù)減輕、銷(xiāo)售額上升，為海外債市場(chǎng)帶來(lái)正面影響。銷(xiāo)售回升改善了房企現(xiàn)金流，增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，使投資者對(duì)房企融資需求，尤其是海外債發(fā)行持樂(lè)觀態(tài)度。預(yù)計(jì)隨著銷(xiāo)售持續(xù)好轉(zhuǎn)，房企在海外債市場(chǎng)的融資環(huán)境將改善，助力行業(yè)復(fù)蘇。

北京商報(bào)記者 王寅浩 李晗